Анатомия финансового пузыря

Повсюду была реклама недвижимости. Вот как описывает происходившее Робертс: «Один владелец участка так рекламирует свои лоты: “Мы дарим новый «форд» или его эквивалент деньгами каждый понедельник и ежедневно – другие ценные подарки в течение всей распродажи. И мы развлекаем тех, кто приехал на аукцион, при помощи любых развлечений, которые мы только можем предоставить”. Точное значение последней фразы – это загадка, но она взывает к тем, кто читает между строк. “Помните, – кричит другая фирма, – помните, мы подарим седан тому, у кого окажется счастливый номер”. “Аукцион! Аукцион! Аукцион! – ревет другая. – Прелестные и полезные сувениры и призы”. “Приезжайте прокатиться на наших автобусах и выиграть приз” – убеждает третья. “Награда в тысячу долларов… будет уплачена каждому, кто предъявит заявку на покупку. Возможность из возможностей купить участок роскошного сада и плодородной земли в Южной Флориде. Помните, это вы указываете цену, и все выставленные на продажу участки будут проданы покупателям, предложившим максимальную цену”…

Это то, что происходило. Фирмы по торговле недвижимостью проводили рекламируемые заранее аукционы, выставляли на продажу лоты, и когда присутствовавшие с большой неохотой соглашались платить не больше 6–7 долларов за лот, использовали профессиональных покупателей, которые выставляли фальшивые заявки, чтобы вздернуть цену или снять участок с продажи.

Каждый день проводилось пять или шесть аукционов, большое количество непривлекательных лотов предлагалось вялым потенциальным покупателям со Среднего Запада, которые приехали в большей степени за халявой и поездкой на автомобиле, нежели из-за недвижимости, и было неизбежно, что некоторые лоты уйдут только по доллару и 75 центов, если не прибегать ни к каким махинациям. Здравый смысл подсказывает, что ни один агент по недвижимости не выдержит такого удара, не испытав приступов тупой боли…

Некоторые дилеры разрешали своим клиентам покупать землю на условиях, которые привлекли бы даже Троцкого, хотя он и не верил в такие вещи. Лоты ценой в 400 долларов на одном участке можно было получить за 20 долларов наличными и 10 долларов в месяц без процентных и налоговых платежей в течение года. На другом участке лоты стоимостью 1250 долларов продавались за 100 долларов предоплаты и 25 долларов в месяц, пока не выплачивалось 20%, после этого можно было получить отсрочку выплаты основной суммы долга на 7 лет» [Roberts 1936, p. 145–149].

Собственно бум начался с того момента, когда во Флориду съехались дельцы в сфере недвижимости со всей страны. «Сколько в Майами агентов по недвижимости – и не сосчитать. Практически каждый, кому исполнилось 18, занимается недвижимостью так или иначе. Практически каждый имеет лот, от которого он хочет избавиться, хотя собственники земли единогласно утверждают, что цена земли удвоится за год» [Там же, с. 142]. По оценкам, в пик бума во Флориде в 2000 риелторских контор работало 25 000 агентов по недвижимости [Vanderblue 1927a, р. 120]. Балингер так описывает приезд новых агентов в город в июле 1925-го (эти уже к бесплатной раздаче опоздали. – Е.Ч.): «К июлю приезд новых агентов превратился в рутину. Они сходили с поезда и искали кого-нибудь, кто знал, где выход с вокзала. Их первым вопросом обычно было: “Это Майами?”, вторым: “Где я могу снять офис?”, третьим – “Почем?”. К первому июля 1925 года власти Майами выдали 5917 брокерских лицензий, а новые заявки подавались по 60 штук в день» [Ballinger 1936, р. 97]. К зиме количество лицензий достигло 7500, из них 3000 было действовавших [Там же, р. 135].

Примечательно, что во Флориде нарисовался и сам Чарльз Понци – автор знаменитой пирамидальной схемы (типа «писем счастья»), он обещал вкладчикам в его «синдикат» 200% прибыли за три месяца, но не успел развернуться – был арестован. Флорида привлекала множество мошенников, которые продавали несуществующие проекты; расцвет мошенничества, как уже неоднократно упоминалось, – это признак бума.

«Консервные» туристы заходили в офисы риелторов, чтобы «просто посмотреть», но там им рассказывали, как легко купить участок – предоплата всего 20% (к концу бума предоплата во многих проектах упала до 10 и даже 5%)! После внесения предоплаты покупатель получал квитанцию о внесении аванса (так называемый binder), которую с финансовой точки зрения можно рассматривать как ценную бумагу, аналогичную опциону, то есть дающую право на покупку участка, но не являющуюся обязательством его купить. Далее следовали байки о том, как на перепродаже участков простые кондукторы становились богачами. Предлагали купить несколько лотов – часть можно потом продать по более высоким ценам, и тогда оставшаяся часть достанется бесплатно. Вносить следующий платеж не придется – ведь к этому времени участок будет перепродан.