Анатомия финансового пузыря

Действительно, оформление документов занимало 30 дней. За этот срок участок мог сменить владельца несколько раз. Во Флориде даже появилось выражение binder boy – так называли спекулянтов авансовыми квитанциями на покупку участка.

Они активничали в Майами с марта по август 1925 года. Их «штаб-квартирой» был роскошный отель Ponce de Lion. У Баллингера мы находим сатирическое описание этих операций: «Для покупки участка стоимостью 5 тысяч нужно было внести 10% или меньше от оговоренной стоимости, чтобы забронировать лот до тех пор, пока не будут выполнены все необходимые формальности и сделка не будет закрыта. Покупатель получал квитанцию об оплате и в течение последующих дней должен был внести, возможно, еще 15%, чтобы полностю уплатить первоначальный взнос и завершить перевод права собственности.

Но спекулянты авансовыми кватанциями… обнаружили, что эти квитанции столь же хороши, как и деньги. Имея больше природной хитрости, нежели капитала, поначалу они стали спекулировать квитанциями между собой… Сначала они зарабатывали маленькую прибыль на самих квитанциях (то есть по сути продавали место в очереди. – Е.Ч.), но быстро взвинтили цены, перепродавая квитанции несколько раз еще до того, как сделка была завершена.

Случаи, когда лот менял собственника аж восемь раз еще до закрытия сделки, были отнюдь не уникальными. Когда приходило время подписания бумаг, покупатели толпились около этих бумаг, как голодные пацаны у пирога на пикнике, каждый готов был отщипнуть свою долю прибыли. Торговля квитанциями обычно позволяла оформить купчую сразу на финального покупаля, но, как сосков на коровьем вымени, к ней было прицеплено семь или восемь предыдущих сделок, каждая из которых представляла собой прибыль одного из покупателей в этой череде. Большую часть живых денег получал все же брокер по недвижимости» [Ballinger 1936, р. 94].

Вандерблю утверждает: спекуляция квитанциями была ограничена тем, что каждому последующему покупателю нужно было вносить все возрастающий процент стоимости. Допустим, уже прошло 30 дней с момента внесения аванса, тогда в цену лота уже заложен аванс, который внес первый покупатель, первый платеж и прибыль первого покупателя (или нескольких перепродавцов), а это уже существенно больше. Люди без средств не могут себе этого позволить, и вымываются с рынка [Vanderblue 1927a, р. 119].

Существует расхожая байка о том, что спекулянтов квитанциями «выкурил» из города один крупный девелопер, сначала продав им участки в проекте по высокой цене, а потом выставив на продажу такие же, но по более низкой, но Балингер этого не подвержает[96]. По его мнению, самой эффективной мерой против спекулянтов квитанциями стало сокращение к ноябрю 1925 года срока оформления документов с 30 дней до 10 [Ballinger 1936, р. 132]. Из авансовых спекулянтов многие стали бумажными миллионерами, но большинство уезжало, разорившись, в пустых товарных вагонах поездов, идущих на север [Там же, р. 97].

Участки в большинстве проектов вокруг Майами, пожалуй, за исключением самых дорогих – в Корал-Гейбл и Бока-Ратон, на пике бума продавались в первый же день продаж. Да и в Бока-Ратон тоже были «блиц-криги»: в день открытия продаж одного из проектов покупатели скупили недвижимость стоимостью 2,2 млн долларов. В другом, весьма удаленном, проекте за два дня были полностью распроданы участки общей стоимостью 2 млн долларов. В проекте Davis Islands на 832 акрах земли, названном по имени самого девелопера, лоты общей стоимостью около 18 млн долларов были распроданы за 31 час, а в первые 9 часов было заключено сделок на половину этой суммы. В момент начала продаж было заявлено, что люди стояли в очереди по 40 часов, чтобы приобрести самые интересные лоты. Как потом оказалось, этот проект был чуть ли не единственным во всей Флориде, в котором девелопер выполнил все обещанное на бумаге и достроил все объекты до конца [Ballinger 1936, р. 135–136].

В проекте Atlantic Shores под Голливудом 960 акров болотистой местности, но с выходом к морю, были куплены консорциумом инвесторов за 4 млн долларов. Примечательно, что продавцом выступал инженер, который участвовал в строительстве дороги Флаглера, в свое время купивший эту землю по доллару за акр [Там же, р. 75]. Кстати, подобным образом озолотился не он один. Некий негр, купивший 10 акров земли 27 лет назад в местечке, где теперь находился город Майами, перепродал их местному шерифу за 175 тыс. долларов. Еще один инвестор перепродал за 250 тыс. участок, купленный 28 лет назад за 212 долларов [Там же, р. 79].