Антикризисная книга Коммерсантъ'а

10.11.2008. Ситуация на рынке жилой недвижимость остается неясной. Стабилизации рынка не произошло, чего, впрочем, никто и не ожидал. Но не случилось и обвала, на который, похоже, втайне надеются даже застройщики, чтобы была возможность зафиксировать дно и начать уже говорить о поступательном росте. Как продавцы, так и покупатели по-прежнему занимают ВЫЖИДАТЕЛЬНУЮ ПОЗИЦИЮ.

Как и месяцем ранее, сейчас нет смысла говорить об изменении цен в абсолютном выражении. Цены в зависимости от сектора рынка снизились на 1–5 % в долларовом выражении (и почти не сдвинулись с места в рублях). «Средневзвешенная цена предложения с учетом элитных объектов в октябре снизилась на 0,7 % и составила 196,1 тыс. руб. за кв. м (в долларах снижение составило 4,8 %, средняя цена – $7441 за кв. м).

На вторичном рынке в Москве средний уровень рублевых цен предложения за месяц не изменился и составил 188 тыс. руб. за кв. м, тогда как в американской валюте цена снизилась на 4,4 % – $7133 за кв. м». – Такие данные приводит генеральный директор аналитического консалтингового центра Миэль Владислав Луцков.

Но это снижение, находящееся в пределах статистической погрешности, несравнимо с реальными размерами скидок. Заметим, что информацию о них продавцы стараются не афишировать. «По итогам октября снижение цен на жилую недвижимость зафиксировано на уровне 1–1,5 %. Следует учитывать скрытые скидки продавцов прямым покупателям, информация о них не проходит в рекламе и зачастую не учитывается в ценовом мониторинге. По отдельным объектам такие стимулирующие скидки составляют от 10 до 15 %», – констатирует Наталья Москалева, начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка Российский Кредит.

Некоторые наблюдатели считают, что размер реальных скидок еще значительнее. «Продавцы на первичном и вторичном рынках в настоящее время стараются не снижать цены открыто, но при этом иногда стимулируют спрос на свои объекты, соглашаясь на некоторые ценовые уступки во время торга, – утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Новое качество Ольга Косенкова. – Здесь все зависит от типа недвижимости. Наибольшие скидки предоставляются преимущественно на первичном рынке, где наблюдается ужесточение условий кредитования. Так, дисконт в бизнес-классе может достигать 25 %, в экономклассе он несколько ниже – ориентировочно 20 %».

Элитный сектор также подешевел. По мнению аналитиков компании IntermarkSavills, средняя (по всем проектам) долларовая цена предложения квадратного метра в элитных новостройках сократилась за месяц на 3 %, при этом средняя рублевая цена практически не изменилась. По ряду проектов (около четверти от общего числа) наблюдался незначительный технический рост средней цены (в пределах 1–6 %), по остальным цены остались неизменными либо снижены (максимальное снижение – до 20 %). Приведенная статистика относится к так называемым объявленным ценам (содержащимся в официальных прайс-листах). Вместе с тем значительное число застройщиков готово делать клиентам с живыми деньгами специальные предложения. В среднем величина возможного дополнительного «торга» лежит в диапазоне от 10 до 20 %. В целом, по наблюдениям аналитиков IntermarkSavills, в элитном сегменте в последние два месяца (сентябрь, октябрь) число реально совершенных сделок сократилось в три—четыре раза по сравнению со среднестатистическим докризисным месяцем.

Таким образом, тенденция в настоящий момент следующая: более всего реальные цены сделок снизились в бизнес-классе, немного меньше – в самом дешевом секторе. Что касается «элиты», то здесь падение, по оценкам участников рынка, минимальное.

Стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен? Руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки IntermarkSavills так отвечает на этот вопрос: «Сегодня на рынке жилья наступило время покупателей. Многие настроены приобрести квартиру за 50–70 % докризисной стоимости. Некоторые действительно смогут реализовать свои планы. Вместе с тем рассчитывать на гибкость застройщиков можно только в самые ближайшие месяцы, пока есть необходимость экстренно латать возникшие финансовые дыры и решать проблемы финансирования уже начатого строительства».

У покупателей и продавцов в настоящее время практически одинаковая логика: лучше ждать. И ожидание в любом случае работает в пользу покупателей: если ситуация затянется на два-три месяца, рынок неизбежно просядет еще как минимум на 20–25 %.