Аренда

Особо обращаем внимание на то, что в общем случае права арендодателя, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не передаются арендатору. Поэтому до передачи бизнеса арендодателю следует самому рассчитаться по таким обязательствам, выполнение которых невозможно без соответствующей лицензии. Арендатор же, в свою очередь, должен будет самостоятельно получить необходимые разрешения, на ведение деятельности, подлежащей лицензированию.

Следует отметить, что при договоре аренды предприятия договор заключается обязательно в письменной форме, несоблюдение данного требования статьи 658 ГК РФ приведет к недействительности сделки. Причем такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации, на что указывает пункт 2 статьи 658 ГК РФ.

Как определено статьей 659 ГК РФ передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта, в котором подробно указывается состав передаваемого имущества, его характеристики и оценочная стоимость.

Причем подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя, и осуществляется обычно за его счет, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное. После подписания передаточного акта предприятие считается переданным в аренду.

Порядку пользования имуществом арендованного предприятия посвящена статья 660 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей, если договор не содержит ограничений, то арендатор вправе без согласия арендодателя:

– продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия;

– сдавать имущество предприятия в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу, правда при условии того, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды.

При этом арендатору следует иметь в виду, что указанные права пользования не распространяются на землю и другие природные ресурсы арендованного бизнеса, а также в иных случаях, установленных законом.

Кроме того, если иное не предусмотрено самим договором аренды арендатор имеет право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Обязанности арендатора по содержанию и оплате расходов на его эксплуатацию установлены статьей 661 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор обязан на протяжении всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт. По общему правилу арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное.

Если в течение договора аренды арендатор производит неотделимые улучшения арендуемого имущества, то по общему правилу, закрепленному в статье 662 ГК РФ, он имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от наличия разрешения арендодателя на такие улучшения. Так как эта норма является диспозитивной, то стороны в договоре могут предусмотреть и иное.

Если в суде арендодатель докажет, что расходы, произведенные арендатором на неотделимые улучшения, произведенные без его ведома, повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности, то по решению суда он может быть освобожден от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс возвращается арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) рассматривает аренду как услугу. А реализация услуг на российской территории в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ представляет собой объект налогообложения по НДС. Следовательно, собственник предприятия, сдавший его в аренду, должен исчислить с такой операции сумму налога и заплатить ее в бюджет. При определении налоговой базы арендодатель руководствуется нормами пункта 1 статьи 154 НК РФ, в соответствии с которым налог исчисляется исходя из цены аренды предприятия, установленной договором. Причем, пока не доказано обратное, считается, что цена, установленная договором, соответствует уровню рыночных цен.

В соответствии с нормами статьи 168 НК РФ арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде предприятия. Напоминаем, что датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.