Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

К договорам аренды постольку, поскольку они не изменены положениями, содержащимися в гл. 34, применяются общие положения об обязательствах и договорах ГК РФ.

14. Аренда недвижимости

Недвижимое имущество подразделяется на отдельные определенные группы.

Содержание первой группы составляют объекты, в число которых входят земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды и в то же время являющиеся недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятым из гражданского оборота. Природоресурсным законодательством регулируются отношения по поводу таких объектов. ГК РФ не содержит специального регулирования договоров об аренде земельных участков, распространяя на них действие только общих положений об аренде, хотя называет в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты. ГК РФ указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, но сущность данного имущества требует такого регулирования, так как это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовую регламентацию. Например, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном кодексе Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.) (далее – ЛК РФ) и Земельном кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.) (далее – ЗК РФ). Отношения по водопользованию, которые не являются арендными, представляя собой самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом, регулирует водный кодекс.

Иногда передача ограниченных природных объектов может приобретать отдельные публично-правовые черты, и в таком случае это будет не договор концессии, а аренды. По данному договору арендодателем является публичный собственник (государство или муниципальное образование), дополнительные обязанности общественно полезного свойства могут возлагаться на арендатора.

Чтобы заключить договор по передаче в пользование обособленных природных объектов, обычно требуется лицензия.

Следующую группу объектов имущества составляют антропогенные, т. е. искусственно созданные. Сюда относятся: сооружения, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая техника, предметы домашнего обихода и др. Это может быть движимое и недвижимое имущество, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они могут быть делимыми и неделимыми. Например, в аренду можно сдать здание в целом, в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания, которым, к примеру, является крыша под рекламу, поскольку она не может быть передана в пользование отдельно от здания. Отношения, регулируемые договорами перевозки, нельзя приравнивать к арендным, так как в последнем случае заключается договор фрахтования. В отношениях по поводу аренды учитывается соотношение главной вещи и принадлежности. Это связано с тем, что объектом аренды иногда может быть сложная вещь.

Третья группа – объекты смешанной природы. К ним относятся предприятия и другие имущественные комплексы. Их особенность заключается в том, что они соединены в одном объекте аренды как совокупность вещей, так и совокупность имущественных прав и обязанностей. Такие отдельные части предприятия, как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги не могут быть самостоятельным объектом аренды, потому что передача данных объектов оформляется другими видами договоров (например, доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями).

Есть имущество, которое не допустимо сдавать в аренду. Такие запреты обычно предусмотрены в законе. Сюда относится имущество, изъятое из гражданского оборота и являющееся исключительной федеральной собственностью государства, т. е. не могут быть переданы в пользование частным лицам из соображения безопасности.

Глава 2. Аренда земли

1. Понятие договора аренды земли

Договора аренды определяются в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество – земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.