Бетонное казино

А ещё часто клиенты берут ипотечный займ, думая, что заработают. На самом же деле вся разница в цене уйдёт банку. Купили, продали, а дальше что?

Наконец давайте разберём такой момент. Ваша квартира растёт в цене, а разве всё остальное – нет?

– Цена на топливо за 5 лет выросла на 30%.

– Продукты питания за 5 лет выросли на 20%.

Вот мы берём аналитическую записку ЦБ РФ от октября 2020 года. Здесь есть замечательный график и заключение аналитиков. Цитирую:

“В России действует устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. В последние 10 лет цены на рынке жилья, как на первичном, так и на вторичном, преимущественно росли медленнее, чем потребительские цены (смотри график). Исключение – 2012 г. – первое полугодие 2013 г. и период с начала 2018 г. (для первичного рынка).

В 2012–2013 гг. опережающий рост цен на жильё был связан с несколькими причинами. С одной стороны, с замедлением инфляции, в том числе из-за статистического эффекта переноса индексации ЖКХ с января на июль. С другой – с ростом спроса на жильё в результате накопленного эффекта роста доходов населения, продолжавшегося с 2010 г., и со снижением ставок по ипотечным кредитам.

В 2018–2020 гг. превышение индекса цен на жильё в новостройках над индексом потребительских цен было вызвано преимущественно происходившими структурными изменениями на рынке жилья – реформой долевого строительства и связанным с ней ростом издержек застройщиков. Также в этот период низкими были значения инфляции.”

(Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Конечно, вряд ли после продажи квартиры вы будете тратить деньги на колбасу и бензин. Вы попытаетесь купить другую недвижимость. И тут вас ждёт разочарование.

Даже купив однокомнатную квартиру за 5.000.000 рублей три года назад и продав её за 7.000.000 рублей сейчас, вы обнаружите, что в конечном итоге можете купить только ту же однокомнатную квартиру. А главное – вы увидите, что даже на стадии строительства застройщики теперь не дают больших скидок из-за перехода на escrow-расчёты.

Вот и получается, что вся выгода от инвестиций в жилую недвижимость с целью перепродажи иллюзорна.

Глава 42. In бетон we trust! Почему россияне метут недвижимость, не глядя на убытки?

Значительная часть мировых инвесторов приучена распределять свои инвестиции в несколько «корзин»: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные (пенсионные накопления). Инструменты инвестирования от покупки индексных фондов до REIT никого не пугают. Но для россиян всё иначе: депозит, матрац, бетон, доллары и дорогие тачки.

Бетон, по мнению россиянина – вечный двигатель роста. Сколько не показывай графиков падения цены с 2008 по 2010, с 2015 по 2018, россиянин твердит как мантру: «Я же вижу, всё растёт!»

К сожалению, никто не понимает механизмов ценообразования на рынке недвижимости. Повторюсь: рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции. Здесь сосед конкурирует с соседом.

У половины российской недвижимости нет даже такого понятия как стоимость. Есть только цена, как правило, взятая с потолка. И даже если вы с потолка её не брали, то оттуда её взял ваш сосед.

Что движет цены вверх? Вера. Вера, в то, что бетон должен расти. «Да вы охренели по 200.000 рублей за метр продавать хрущёвку?! Но что делать? Берём!» Вот и всё объяснение.

Цену вверх двигают страх и невежество. Невежество не позволяет россиянину даже попытаться сделать шаг в сторону качественных инструментов инвестирования. Невежество порождает паранойю: «Если я сейчас зафиксирую прибыль в бетоне и продам его, то что делать с деньгами? Мне срочно нужен новый бетон, который будет расти».

Циклы роста цен в недвижимости становятся все короче. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Периоды роста на рынке начинают сжиматься. Сначала был 8-летний рост, потом – 5-летний, сейчас – 3-летний. При этом цена с 2008 по 2019 год в рублях тупо вернулась на те же значения, чуть пробив потолок в 2015. То есть если оценивать инвестиции в недвижимость на пробеге десяти лет, то они показали абсолютный убыток.

Откуда же берутся истории успеха?

Несистемные спекулянты, сродни игрокам в казино, хвастаются своими разовыми победами: «Зашёл в Коммунарку по цене 95.000 за 1 м² в 2016 году, вышел по цене 150.000 в 2019. За три года сделал 55%!» Но считает ли этот инвестор налоги? Нет. Считает ли он альтернативные инвестиции? Нет. Понимает ли он, что дальше делать с деньгами и куда их системно реинвестировать? Нет. Несистемная инвестиция – сродни ставкам на исход матчей.

А дальше прекрасно всё.