Бизнес есть бизнес: 60 правдивых историй о том, как простые люди начали свое дело и преуспели (СИ)

- В распределении свободных площадок мы не участвуем, мы - маленькие, а рынок этот монополизирован.

- Что вы уже построили?

- Знаете клуб «Европа» на Пушкинской? Это здание архитектора Шехтеля площадью 6 тыс. квадратных метров. Его приподняли, выкопали под ним подвал и опустили обратно. Ресторан «Тинькофф», склад в подмосковном городе Железнодорожный для Rockwell, скейт-парк, торговый центр у станции «Лосиноостровская» и другие. Сегодня мы ведем около десяти проектов. Они в разных стадиях: где-то сдача, где-то стройплощадка, где-то подготовка документов.

СЛУШАЛИ-ПОСТАНОВИЛИ-СОГЛАСОВАЛИ

Подготовка документов, между прочим,- это в строительстве самое главное. На стройку уходит примерно год, а на всяческие согласования от года до двух. Об этом увлекательном периоде Покусаев рассказывает довольно туманно. Но догадаться можно.

- Часто инвесторы первые три-четыре месяца вообще не понимают, зачем они нам платят деньги. Они думают: чтобы получить согласование, надо сдать установленный пакет документов и в установленное время получить заключение на этот пакет. Все очень просто. Но люди не знают, что Москва - это огромное количество согласований. Я думаю, что сама схема-то достаточно разумна и целесообразна. Но в отдельных организациях работают ленивые люди. И мнение, что дал денег - получил результат, неверное. Никто не будет принимать решение, если оно не соответствует нормативам. Потому что каждый отдельный человек не принимает конечного решения. Вся проблема - это проблема лености чиновников. И еще. При выдаче согласований они ставят временные ограничения, прекрасно понимая, что эти разрешения и согласования будут просрочены. С учетом постоянно меняющегося законодательства потребуется корректировка либо дополнительные согласования. Если ты не знаешь, куда все это двигается, то этот поезд придет в тупик.

- С памятниками архитектуры, наверное, мороки больше?

- Памятники реконструировать в принципе нельзя, их можно только реставрировать. Для этого нужен проект реставрации, который согласовывается в органах охраны памятников.

- Вы имеете лицензию на реставрацию?

- Лицензию должны иметь не мы, а организация, которая будет выполнять работы. А работать с памятниками проще и, наверное, интересней: трудозатраты меньше, деньги те же. С ними ведь ничего нельзя сделать, кроме как отреставрировать. Поэтому объем документации и время, затраченное на ее подготовку, на порядок меньше, чем при реконструкции или новом строительстве. Проект реставрации делается максимум за два месяца, а с реконструкцией я раньше чем через год на площадку не выйду.

- Что вам выгоднее - памятники или обычные здания?

- Работы на памятниках дороже. Ведь в 90% случаев дешевле снести дом, чем построить его заново.

- Какова средняя сметная стоимость здания?

- От тысячи долларов за квадратный метр. Средний объект стоит не меньше миллиона.

- Сами согласования - они ведь не бесплатные?

- С каждым годом все дороже и дороже. За последние три-четыре года большинство городских служб сильно повысили официальные расценки за согласование документов. Раньше были сотни долларов, теперь тысячи. Впрочем, это доли процента от общей стоимости объекта.

ИНВЕСТОР - ВРАГ ЧЕЛОВЕКА

Чиновник - он на то и чиновник, чтобы мешать добрым людям делать свой бизнес. Но, оказывается, инвестор тоже не сахар.

- Основные факторы, которые мешают реализации проекта,-нерешительность и неграмотность инвестора и затягивание им принятия решений,- говорит Покусаев, не приводя, правда, никаких примеров. Он вообще избегает конкретики.- Приходится проводить для него ликбез. Потому что он неграмотный. Ну это как папуаса посадить в «Мерседес».

Одно из главных заблуждений инвесторов - это что недвижимость в Москве принесет им бешеный доход. Тогда Покусаев объясняет им, что это не так. Недвижимость может сохранить и несколько приумножить капитал, но не более того. После этого ликбеза часть желающих отсеивается. Остаются те, кто согласен на разумный процент от продажи готового здания или от сдачи его в аренду.

Газетные публикации, в которых говорится, что инвестиции в московскую недвижимость не столь доходны, как раньше, на притоке клиентов пока не сказались. Правда, состав их изменился. Раньше это была московская публика, теперь, говорит Покусаев, люди с периферии. Как с ними работать? Очень просто.

- Нам платят за то, что мы инвестору рассказываем, как у него все плохо . Лучше это делать каждый день, тогда больше платят,- без улыбки говорит Покусаев.- За решение проблем.

- От чего зависит количество клиентов - от курса доллара, от политики? Есть какие-то закономерности?

- Закономерность одна: когда праздники, инвесторов нет, решать вопросы не с кем, поэтому можно ехать отдыхать.

РАБЫ СТРОЙКИ

После инвестора и чиновников начинается собственно стройка. Это самый капиталоемкий этап: на него уходит 80% затрат. Зато, оказывается, он и самый несложный.