Бизнес на распродажах имущества банкротов

Самый распространенный – арест, при наличии которого регистратору запрещено вносить любые изменения в ЕГРП, а собственнику – производить отчуждение квартиры. Арест может быть наложен на основании как определения суда, так и постановления судебного пристава. Отличительной чертой ареста является то, что он возникает в силу вынесения компетентным органом соответствующего распоряжения и после реализации объекта с торгов по банкротству такие обременения снимаются.

Следующий тип обременений возникает в силу гражданско-правовых отношений. Так, к примеру, если продавец является заемщиком по договору займа, обеспеченного залогом в виде продаваемой квартиры, эти сведения будут отражены в ЕГРП, поскольку залог подлежит государственной регистрации. Соответственно, информация о том, что имущество находится в залоге, также предоставляется арбитражным управляющим.

Если арбитражный управляющий отказывается представить выписку из ЕГРП, то следует самостоятельно заказать ее. Срок ее изготовления – 5–9 рабочих дней, стоит она 150–200 рублей. Это невысокая цена для защиты от мошенников.

Коммерческая недвижимость

Ситуация с коммерческой недвижимостью во многом обстоит так же. Имущество может быть взято в ипотеку либо находиться в залоге – и то и другое будет отражено в выписке из ЕГРП. Имущество может быть также сдано в аренду, но в любом случае по запросу участника вся информация предоставляется для принятия решения.

Кроме того, для любой категории имущества необходимо проверить, есть ли какие-то споры, правопритязания со стороны третьих лиц и т. д. Эту информацию можно посмотреть, например, в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).

4.9. В каких случаях обременения переходят на нового собственника

Очень часто на торги попадает залоговое имущество. Закон о банкротстве гласит, что с имущества, которое продано в результате банкротства, все залоги снимаются. Поэтому вы получаете уже «очищенный» объект после торгов, без залогов. Если только этот залог не текущий, который переходит на нового собственника. Но подобная ситуация встречается в 3–5 % случаев.

Обычно обременения переходят на нового собственника, если имущество находится в текущем залоге, например, если это квартира в ипотеке и по договору ипотеки новый собственник обязан будет выплатить оставшуюся часть денежных средств.

Чтобы проверить, снимаются обременения или нет, необходимо посмотреть, входит ли залогодержатель в реестр кредиторов. Это можно узнать в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru). Если залогодержатель входит в реестр кредиторов, то залог снимется и погасится за счет денежных средств, вырученных от продажи залогового имущества. Но если залогодержатель не входит в реестр кредиторов, то новому собственнику придется еще погасить сумму задолженности. Обязательно необходимо уточнить эту информацию у арбитражного управляющего. Он не имеет права не предоставить вам информацию по запросу, а вот если вы понадеетесь на то, что все сведения он передаст по своему желанию, то можете попасть в неприятную ситуацию.

Глава 5 Секреты взаимодействия с конкурсными управляющими и организаторами торгов

Как получить необходимую информацию от конкурсного управляющего?

Участники торгов по банкротству часто сталкиваются с некомпетентностью, а порою и с недобросовестностью арбитражного управляющего. Закон о банкротстве и приказ Минэкономразвития РФ № 495 четко регламентируют все правила проведения торгов, все действия арбитражного управляющего и организатора торгов. Поэтому недобросовестность можно очень легко отследить, а арбитражного управляющего уличить и привлечь к ответственности.

Давайте разберемся, почему вообще случаются нарушения в ходе торгов. Намеренно это делается или происходит случайно?

5.1. Кому выгодны нарушения

Во-первых, причиной нарушения может быть банальный человеческий фактор – забыл вовремя опубликовать информацию, не успел ответить на письмо и т. д.

Однако нарушения могут быть и намеренными. Почему же, а вернее, для чего же управляющий может допустить нарушения? Ответ очевиден: для того, чтобы исключить из участников торгов нежелательных лиц. Иными словами, провести торги лишь для видимости, а самому продать имущество заинтересованным лицам по заниженной цене.

5.2. Как участнику повлиять на арбитражного управляющего