Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Можно использовать принцип равномерного распределения поступлений на содержание заказчика в течение всего срока строительства. Величина поступлений должна быть заложена в Сводном сметном расчете сметной стоимости строительства. В этом случае, исходя из исходных данных примера, ежемесячно в течение 15 месяцев в налоговом учете заказчика будут отражаться доходы (за минусом НДС) в размере 66,6 тыс. руб. (1180 тыс. руб. / 1,18 / 15 мес.).

В случае расчетов заказчика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства, в состав финансового результата заказчика включается разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика (п. 15 ПБУ 2/94).

При установлении вознаграждения за оказанную услугу по организации строительства в виде экономии целевых средств размер вознаграждения может быть определен только по завершении строительства. Поэтому в бухгалтерском учете такое вознаграждение будет признаваться по окончании строительства и всего связанного с этим цикла работ. Организации нужно отразить такой порядок признания услуг в учетной политике. Со стоимости оказанных услуг в виде экономии уплачивается НДС по ставке 18% (п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Пример

Сметная стоимость строительства объекта составляет 10 000 000 руб. Экономия по окончании строительства в соответствии с условиями договора остается в распоряжении заказчика-застройщика и является его вознаграждением, и составила – 1 500 000 руб.

Дебет 08 «Строительство объектов основных средств»,

Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и – подрядчиками» – 7 203 390 руб. – отражена стоимость строительно-монтажных работ;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»,

Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 1 296 610 руб. – отражен НДС со стоимости строительных работ;

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Строительство объектов основных средств»,

Кредит 90 «Продажи», субсчет «Выручка» – 1 271 186 руб. – отражена выручка от оказания услуг по организации строительства;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»,

Кредит 90 «Продажи», субсчет «Выручка»– 228 814 руб. – выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства (он не включается в стоимость объекта строительства);

Дебет 90 «Продажи», субсчет «НДС»,

Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» – 228 814 руб. – начислен НДС со стоимости услуг по организации строительства.

Несмотря на то, что сумму экономии застройщик (заказчик-застройщик) может определить только по завершении строительства, на практике налоговые органы могут потребовать уплаты НДС в бюджет с поступивших средств от инвесторов в доле, приходящейся на вознаграждение застройщика (заказчика-застройщика). И если организация согласна с таким подходом, рассчитать предполагаемую сумму аванса на вознаграждение заказчика-застройщика несложно, если в сводном сметном расчете заложена стоимость услуг на вознаграждение заказчика-застройщика. Сводный сметный расчет стоимости служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства.

Он составляется в целом на строительство, где размер средств на содержание застройщика (заказчика-застройщика) указывается отдельной статьей (Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-35.2004, утвержденная постановлением Госстроя России от 5.03.04 г. № 15/1).

Пример

Стоимость средств на содержание заказчика-застройщика составляет 5% от сметной стоимости строительства. Получены средства целевого финансирования – 2 000 000 руб.

Определим сумму предполагаемого аванса на содержание заказчика-застройщика:

2 000 000 руб. х 5% = 100 000 руб.

Затем, рассчитаем сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет:

100 000 руб. / 118% х 18% = 15 254 руб.

Сумму вознаграждения от полученной оплаты можно определить и иным путем, когда участвуют несколько инвесторов (дольщиков), это характерно для жилищного строительстве. В такой ситуации целесообразно при составлении сводного сметного расчета предусмотреть размер средств на содержание заказчика-застройщика. Тогда при поступлении инвестиционных вкладов от инвесторов размер предполагаемого аванса на вознаграждение заказчика-застройщика можно рассчитать пропорционально долям распределяемых площадей.

Пример

Заказчиком-застройщиком заключено несколько договоров долевого строительства с физическими и юридическими лицами. Размер средств на содержание заказчика-застройщика согласно сводному сметному расчету составляет 1 000 000 руб. Допустим, один из инвесторов (Инвестор № 1) по условиям договора претендует на 30% площади в возводимом объекте. Его инвестиционный вклад составляет 9 000 000 руб. Общая площадь строительства – 500 кв.м.

Доля инвестора в строительстве объекта составляет 30%, или 0,3 (150 / 500).

Определим сумму предполагаемого аванса на содержание заказчика-застройщика Инвестора № 1:

1 000 000 руб. х 0,3 = 300 000 руб.

Рассчитаем сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет:

300 000 руб. / 118% х 18% = 45 763 руб.