Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

1) при получении от инвестора сумм финансирования на строительство заказчик должен выделить НДС, относящийся к предоплате за оказываемые инвестору услуги по организации строительства. При этом выписывается счет-фактура (А) в одном экземпляре, который регистрируется в книге продаж у заказчика и остается у него;

2) заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры инвесторам (соинвесторам) после оформления акта реализации инвестиционного контракта, то есть в течение пяти дней после передачи в установленном порядке объекта (его части) в соответствии с п.3 ст. 168 НК РФ;

3) заказчик-застройщик представляет инвестору сводный счет-фактуру (В) по построенному объекту. Он составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур (Б), ранее полученных заказчиком-застройщиком от поставщиков и подрядчиков по выполненным строительно-монтажным работам. При этом стоимость услуг заказчика в сводный счет-фактуру (В) не включается;

4) если в строительстве участвует не один инвестор, то заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры (В) соинвесторам на основании сводной ведомости затрат на строительство и расчетной справки на долю, причитающуюся каждому соинвестору. То есть НДС делится по частям между соинвесторами пропорционально долям, и на каждую часть НДС должен быть выписан счет-фактура (В) в двух экземплярах (по сути, сводный счет-фактура разбивается по инвесторам). Первый экземпляр каждого такого счета-фактуры передается заказчиком-застройщиком соответствующему соинвестору, а второй – подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур, но при этом не регистрируется в книге продаж (этот НДС не отражается в налоговой декларации);

5) счета-фактуры (Б), полученные заказчиком-застройщиком от поставщиков оборудования (материалов) и подрядчиков по выполненным строительно-монтажным работам, хранятся у заказчика-застройщика в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации их в книге покупок. Копии этих счетов-фактур (Б) прилагаются заказчиком-застройщиком к сводному счету-фактуре (В), который представляется инвестору. Кроме того, к сводному счету-фактуре заказчиком-застройщиком прилагаются документы, подтверждающие фактическую уплату сумм НДС поставщикам оборудования (материалов), а также подрядным организациям по выполненным строительно-монтажным работам;

6) на оказываемые инвестору согласно договору услуги по организации строительства объекта заказчик выписывает счет-фактуру (Г) в двух экземплярах. Первый экземпляр предъявляется инвестору, второй – регистрируется у заказчика в книге продаж в установленном порядке. Сумма НДС, уплаченная по счету-фактуре (А), принимается к вычету;

7) сумма превышения итогового целевого финансирования инвестора над фактической стоимостью объекта, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении заказчика-застройщика (если иное не предусмотрено инвестиционным договором), у заказчика-застройщика облагается НДС. На указанную сумму денежных средств заказчиком-застройщиком составляется счет-фактура (Д) в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж.

Что касается услуг по организации строительства, то на них заказчик должен оформить отдельный счет-фактуру и зарегистрировать в книге продаж. НДС, указанный в таком документе, подлежит вычету у инвестора. Важно, чтобы стоимость услуг не попала в сводный счет-фактуру, иначе сумма будет задублирована.

Застройщик может изначально выступать единоличным инвестором, который сам планирует финансировать строительство объекта, предназначенного в дальнейшем для продажи. В данном случае существует вероятность, что данные работы сочтут как выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления, такие работы образуют объект обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Одним из критериев облагаемых НДС строительно-монтажных работ является выполнение работ собственными силами организации. В данной ситуации на заказчика-застройщика возложены всего лишь административно-технические функции по контролю за ходом работ и по приемке этапов строительства. Следовательно, для него объекта обложения НДС не возникнет. Однако, несмотря на противоречивую практику, застройщику, выступающему в роли единственного инвестора, стоит попытаться доказать, что строительно-монтажные работы для собственного потребления он не производил. Ведь суммы, о которых идет речь, весьма внушительны.