Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Случается, что заказчик-застройщик, изначально планирующий финансировать строительство за счет собственных или заемных средств, принимает решение привлечь и посторонних инвесторов. Для этого он заключает договоры соинвестирования. Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ, при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома, помещения, доли в них, гаражи или машины налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются права, с учетом налога и расходами на их приобретение. Застройщик, первоначально считающийся единоличным инвестором, имущественных прав не приобретал. Поэтому в данной ситуации невозможно определить затраты на приобретение прав и как следствие рассчитать облагаемую базу.

Изменения, внесенные в гл. 21 НК РФ Федеральным законом от 22.07.2005 № 119-ФЗ, затронули налогообложение операций по передаче имущественных прав. Так с 1 января 2006 года ст. 171 и 172 НК РФ в полной мере распространяются и на операции с имущественными правами.

Изменениям подверглась ст. 155 НК РФ, которая с 1 января 2006 года называется «Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав». Наименьшим правкам подвергся п. 1 ст. 155 НК РФ: теперь пункт первый относится исключительно к денежным требованиям. Под денежным требованием в соответствии со ст. 11 НК РФ и ст. 826 ГК РФ следует понимать право кредитора на получение от должника денежных средств.

Налоговая база по уступке денежного требования определяется как превышение суммы доходов, полученных при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение права требования (п. 4 ст. 155 НК РФ). Однако ст. 17, 38 и 146 НК РФ связывают возникновение обязанности по уплате НДС с наличием объекта налогообложения, поэтому объектом обложения НДС является передача имущественных прав, а не прибыль от их приобретения.

Момент определения налоговой базы определяется как день уступки права требования (п. 8 ст. 167 НК РФ). Если договор об уступке права требования подлежит государственной регистрации, то такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому, НДС должен уплачиваться в бюджет в момент государственной регистрации договора, а по договорам, не требующим государственной регистрации, – на дату подписания договора. . При этом следует применять расчетную ставку 18/118.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, этот объект незавершенного строительства сразу же считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. Налог, выделенный в счетах-фактурах застройщика, инвестор может принять к вычету, однако, для этого нужно, чтобы построенный объект использовался в деятельности, облагаемой НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ). НДС можно принять к вычету только в том месяце, с которого инвестор начнет амортизировать свою долю в построенном здании (п. 5 ст. 172 НК РФ).

Продажа доли в недостроенном здании представляет собой уступку права требования, в таком случае инвестор должен начислить НДС (письмо ФНС России от 9 декабря 2004 г . № 03-1-08/2467/17@). Однако есть веский довод в пользу того, что такая операция вообще не облагается НДС.

Пример.

Если застройщик заключил с дольщиком договор о долевом участии в строительстве дома, и согласно этому договору дольщик финансировал строительство в размере, соответствующем стоимости 11 квартир. При этом сумма финансирования составила 7 096 640 руб.

Впоследствии дольщик переуступил застройщику свою долю, заключив с ним договор уступки доли в строительстве жилья. Стоимость имущества по этому договору – 7 811 611 руб. Ее застройщик оплатил в полном объеме. На момент передачи доли дом еще не был построен и не был сдан в эксплуатацию.

Затем дольщик представил в налоговую инспекцию декларацию по НДС для камеральной проверки, после которой налоговики решили привлечь его к налоговой ответственности, доначислив НДС. Инспекторы сочли, что общество занизило налог, не включив в налогооблагаемый оборот денежные средства, полученные по договору об уступке доли в строительстве жилья. Однако дольщик не согласился с такими выводами проверяющих инспекторов и обратился с иском в суд.

Суд же занял сторону дольщика, так как, согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, передача имущественных прав подпадает под обложение НДС.

Однако в п.2 ст. 146 НК РФ указано, что НДС не облагаются операции, перечисленные в п. 3 ст. 39 НК РФ. В этой статье указано, что реализацией не признается передача имущества, если она носит инвестиционный характер.

Поэтому в силу ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются денежные средства, иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.