Деньги. Мастер игры

ТР: Меня особенно удивляет скорость, с которой вы начали получать прибыль.

КБ: Мне повезло.

ТР: В первый год доходность составила 20 процентов, а на следующий — уже 216 процентов. Так?

КБ: Правильно. Я достаточно рано заметил, что происходит на рынке недвижимости. Мне всегда нравилось выражение «Удача возникает, когда готовность встречается с возможностью». Мне кажется, я прочитал его в одной из ваших книг, когда учился в колледже. Так вот, я был подготовлен. Мне повезло оказаться в нужное время в нужном месте, потому что у меня были готовы для этого все ресурсы.

ТР: Многие люди видели эту проблему, но ничего не предпринимали. В чем ваше отличие? Что позволило вам добиться успеха?

КБ: Если помните, деньги в ту пору доставались практически даром. В 2005 и 2006 годах вы могли получить кредит по ставке LIBOR плюс 250 базисных пунктов (что очень дешево) и купить любую компанию, имея лишь небольшую часть собственного капитала, но зато целую кучу долгов. Однажды мы с моим другом и коллегой Аланом Фурнье обсуждали по телефону, как не допустить потерь на сделках с недвижимостью. В то время все умники твердили: «Цены на жилье являются следствием роста занятости и доходов населения». Они уверяли, что, пока растут доходы и создаются рабочие места, недвижимость будет становиться только дороже. Это, конечно, было ошибкой.

ТР: Теперь это всем очевидно.

КБ: В сентябре 2006 года меня пригласили на совещание в Федеральный резерв и сказали: «Кайл, вы новичок в этой области и не понимаете, что рост доходов стимулирует рынок жилья». Рынок жилья действительно шел рука об руку с медианным уровнем доходов на протяжении пятидесяти лет. Однако в последние четыре года цены на жилье увеличивались на 8 процентов в год, а доходы росли только на 1,5 процента. Показатель стандартного отклонения[17] при этом составляет от 5 до 6. Чтобы вернуть это соотношение к норме, необходимо, чтобы доходы выросли почти на 35 процентов или, наоборот, чтобы цены на недвижимость упали на 30 процентов. Поэтому я стал посещать все финансовые компании на Уолл-стрит с одним вопросом: «Покажите мне свою модель развития рынка. Что произойдет, если цены на жилье будут подниматься только на 4 процента, на 2 процента в год или вообще перестанут расти?» Так вот, в июне 2006 года ни одна компания не рассматривала такого сценария, при котором рост цен прекратится.

ТР: Вы серьезно?

КБ: Ни одна.

ТР: Эти ребята слепо верили тому, что сами же придумали.

КБ: Поэтому в ноябре 2006 года я попросил компанию USB разработать модель поведения рынка при прекращении роста цен на жилье. Получилось, что потери пула ипотечных кредитов составят 9 процентов. (Ипотечный пул — это портфель, состоящий из объединенных в общую массу индивидуальных ипотек со схожими сроками погашения и кредитными ставками, на основе которого выпускались ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. Этим ценным бумагам присваивался высокий кредитный рейтинг, и инвесторы покупали их в расчете на доход. При условии роста цен на недвижимость доход обещал быть весьма высоким. Но в условиях прекращения роста эти ценные бумаги должны были потерять 9 процентов.) Тогда я позвонил Алану Фурнье, работавшему в «Pennant Capital Management» (а до этого в «Appaloosa Management» у Дэвида Теппера), и сказал: «Такие вот дела». Затем я учредил генеральное партнерство, которое должно было заниматься этими субстандартными кредитами, и в память об этом телефонном разговоре дал ему название AF GP по имени Алана Фурнье. Для меня этот наш разговор стал поворотной точкой.

ТР: Ясно. Вы можете мне сказать, каким было соотношение риска и выгоды, когда вы с Аланом начали играть против рынка?

КБ: Степень риска составляла 3 процента годовых. То есть при продолжении роста цен на недвижимость я терял 3 цента из каждого вложенного доллара!

ТР: Поразительно, практически никакого риска!

КБ: Да, всего 3 процента.

ТР: Все считали, что этот рынок будет расти до бесконечности. А что касается доходной части?

КБ: При остановке роста или снижении цен мой выигрыш составил бы целый доллар.

ТР: Таким образом, вы потеряли бы 3 процента, если бы ваша ставка не сыграла, но выиграли бы 100 процентов, если бы ваши расчеты оказались верными.

КБ: Да. Хорошо, что я не стал прислушиваться к экспертам по недвижимости. Все они говорили: «Кайл, ты просто не понимаешь, о чем говоришь. Это не твой рынок. Такого не может случиться». Я отвечал: «Возможно, я и не знаю того, что знаете вы, но провел большую исследовательскую работу». Они не видели леса за деревьями, а для меня он был как на ладони.

ТР: Вы хорошо просчитали соотношение риска и выгоды.