Экономика города

В-пятых, с оценкой недвижимости неразрывно связана оценка акций (бизнеса) предприятий, учреждений и организаций, к которым относятся эти здания. При таком подходе к оценке городской недвижимости в условиях отсутствия методики кроется опасность совершения ошибок. В частности, оценка акций включает в себя анализ стоимости предприятия, в основном, исходя из результатов его финансово-хозяйственной деятельности. Такой анализ учитывает величину задолженности предприятия, величину балансовой стоимости внеоборотных активов и, в частности, основных средств, среди которых наибольший удельный вес, как правило, приходится на недвижимость, и др. Таким образом, при проведении сделок с акциями предприятий цена сделок базируется на результатах оценки стоимости недвижимости, фактически приравненной к стоимости бизнеса. В принципе такой подход может иметь место, если не учитывать тот аспект, что недвижимость в этом случае оценивается по той стоимости, которая отражается в бухгалтерском балансе и имеет, как правило, отдаленное (в большую или меньшую сторону) сходство с реальной рыночной стоимостью недвижимости. Необходимо отметить, что постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г. № 1148 «О переоценке основных фондов» было разрешено при переоценке вносить в баланс рыночную стоимость основных фондов, однако при этом возник ряд вопросов, требующих отдельного рассмотрения, которое выходит за рамки этой работы.

Приведенные особенности не исчерпывают всего многообразия специфических черт, присущих городской недвижимости в целом и общественным, промышленным и жилым зданиям в частности.

Каждый вид зданий требует тщательного изучения. Однако исследовать их в одинаковой степени глубоко невозможно. Поэтому целесообразно остановиться на самых массовых группах и видах зданий, составляющих наибольший объем среди объектов недвижимости, и выделить из них наиболее перспективные с точки зрения инвестиционной привлекательности и подлежащие в связи с этим оценке.

3.3. Развитие жилищно-коммунального хозяйства

Производственные фонды жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) – это прежде всего сам жилой фонд, который в настоящее время в Российской Федерации составляет 2,85 млрд м². По официальным оценкам, еще существует потребность в 2,6 млрд м², т. е. нужно построить почти столько же, сколько уже есть, задача вряд ли выполнимая в обозримой перспективе.

Согласно данным статистики, в России насчитывается около 56 млн квартир, а число домохозяйств – 53 млн. Получается, что в стране, при прочих равных условиях, есть даже физический излишек жилого фонда. Особенно если учесть процесс сокращения населения страны, который пока не удалось остановить. Согласно неутешительным демографическим прогнозам, к 2016 г. население России составит 134,4 млн человек, и уменьшится по сравнению с 2001 г. на 10,4 млн человек, или на 7,2 %.

Однако, начиная с 2003 г. (впервые за весь период рыночной трансформации) жилищно-коммунальные проблемы уверенно опережают «бессменного лидера» в рейтинге социальных проблем – финансово-материальные вопросы. Согласно данным ряда социологических опросов, свыше 60 % населения (более 80 млн человек) не удовлетворены своими жилищными условиями. Проведенный Фондом общественного мнения опрос показал, что нехватка и дороговизна жилья волнует в среднем 17 % опрошенных. Причем эту проблему отметили 25 % респондентов в возрасте 18–35 лет. Неравенство в жилищных условиях постепенно становится все более значимым по сравнению с доходным и имущественным расслоением.

Для определения масштабов жилищной проблемы и возможных способов ее решения необходимо четко выделить такие категории, как спрос и потребность. В России, например, за мерило потребности можно принять так называемый социальный стандарт в 18 м² площади на человека. За официальные масштабы потребности в жилье можно принять граждан, стоящих на учете на улучшение жилищных условий – сейчас это около 4,4 млн семей, или 9 % от общего числа.

Однако сам по себе размер жилой площади еще не отражает полностью потребности в жилье. Специалисты во всем мире сходятся в том, что потребность в жилье очень сложно определить, так как она формируется под воздействием многих факторов. По данным Института международных экономических и политических исследований РАН, существует базовая потребность иметь крышу над головой, но на нее накладываются и другие факторы, которые отражают предпочтения каждого отдельного домохозяйства, например:

– размер, соответствующий составу данного домохозяйства и его стилю жизни;

– тип – квартира или отдельный дом, включая обеспечение надежности условий найма;

– расположение, включая возможность найти работу, доступность магазинов и других социально-культурных учреждений;

– благоустройство – наличие всех видов коммунального обеспечения,

– цена, люди должны иметь возможность либо приобрести собственное жилье, либо оплачивать аренду.