Экономика города

9. В результатах оценки недвижимости нуждаются: а) государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов; б) муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку; в) банки, выдающие кредиты под залог имущества; г) риэлторы; д) страховые компании; е) граждане, выступающие как продавцы или покупатели недвижимости.

Формирование структур российского рынка независимой экспертизы началось относительно недавно. Фактически рынок начал функционировать в 1994 г., а периодом становления рынка независимой экспертизы в России стал 1995 г. В соответствии с Программой Российской Федерации «Развитие российской экономики в 1995–1997 годах» 12 февраля 1996 г. создан Федеральный фонд оценки (ФФО), учредителями которого стали крупнейшие организации независимых экспертов России, в том числе большинства регионов страны. Однако первыми методиками, используемыми экспертами, стали западные разработки, главным образом – США.

Попытки впрямую скопировать западные методики не дали положительных результатов. Специфика российского рынка потребовала немалого времени для адаптации иностранных разработок. Однако темп экономических преобразований был столь высок, что необходимого времени просто не было.

В настоящее время индивидуальная оценка недвижимости вследствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, получила значительно большее развитие. Так, в ряде городов действуют риэлторские фирмы, проводящие индивидуальные оценки. Осуществляются подготовка и обучение специалистов.

Массовая оценка недвижимости пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с четко очерченными функциями, процедурами и правовой защитой. Для того чтобы массовая оценка недвижимости производилась как целостная операция с определенным набором последовательных мероприятий, необходимы:

– отработанная методика оценки недвижимости, увязанная с планом перспективного развития города (региона);

– нормативно-законодательная база, регламентирующая процесс проведения оценки земель и других объектов недвижимости и обеспечивающая правовую защиту на местном уровне;

– формирование института профессиональных оценщиков;

– создание надежной информационной базы.

Оценку потребительской стоимости объекта недвижимости с достаточной степенью достоверности можно получить методом сопоставления качества оцениваемого жилища с показателями, принятыми за эталон. В этом случае объект может быть оценен по балльной системе при ранжировании свойств жилища по степени важности экспертных оценок как в целом, так и по отдельным элементам здания. Принципиальная оценка может быть выражена формулой:

где n – число единичных качественных параметров, характеризующих потребительские свойства жилья;

К – потребительская стоимость жилища; d – весомость показателя i-го свойства жилья;

P_i – числовое значение i-го свойства;

P_n – числовое значение i-го свойства эталона.

Таким образом, оценка потребительской стоимости жилого здания основана на приведении абсолютного измерения свойств и определении относительного показа оценки. Если величина P_t (числовое значение i-го свойства) является в некоторой степени постоянной характеристикой каждого здания, то величина, например, этажности, конструкций наружных стен или окон, зависит от принятого эталона.

Процесс перехода к рыночной экономике в России вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение нескольких десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.

На сегодня, по федеральному закону вся земля в Москве, за исключением участков под учреждениями высших органов государственной власти, находится в собственности города. В настоящее время специальной комиссией ведется работа по разграничению прав собственности между Москвой и Российской Федерацией. В рамках федерального законодательства существует запрет на приватизацию тех земель, которые зарезервированы для выполнения федеральных нужд субъектов Федерации. Под действие этого законодательства подпадает та земля в Москве, которая по Генеральному плану развития города отведена под жилье, транспорт, промышленность, парки и прочие нужды горожан.

В общем виде задача экономической оценки заключается в количественном (денежном) выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости. При этом, как показали исследования, существенное влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов.

К объективным факторам следует отнести все условия и причины, обеспечивающие инвариантный по отношению к пространственным различиям в затратах добавочный эффект (внедрение новой техники и технологии, уровень организации труда и т. п.).

Субъективные факторы следует квалифицировать как местные (районные) условия, характеризующие территориальные отличия ресурсов: