Экономика города

В более поздних исследованиях эти модели хотя и не опровергались, но считалось, что они слишком упрощены. Действительно, механизм образования цен на городские земли значительно сложнее, поскольку зависит от многих переменных – градообразующего, демографического, социально-экономического, рыночного характера, а именно – величины города, расселения, общего количества земель, конкурирующих для продажи.

Наиболее известна теория образования цен на землю У. Алонсо, который рассматривает соотношение спроса и предложения на городские земельные участки. В основе его теории оценки участка лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятиями максимальной выгоды, которую данный участок может дать. При этом арендная плата за землю рассчитывается как капитализированный доход (прибыль) путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

В связи с анализом земельной ренты и землепользования в моноцентрическом городе для принципиальной оценки городской территории следует определить специфику такого города. В моноцентрическом городе, являющемся основной городской формой до начала XX в. в промышленно развитых странах с рыночной экономикой, коммерческая и промышленная деятельность концентрируется в центральном городском ядре. Позднее крупные города стали полицентрическими, в их пригородах возникли свои собственные центры, которые, как правило, дополняют и конкурируют со старым городским центром.

Городская территория в деловом (административном) центре моноцентрического города, распределяемая между двумя видами деятельности (производственной и управляющей), может быть выражена функцией, показанной на рис. 3.9.

Рис. 3.9. Функции предлагаемой земельной ренты и землепользование в центральном (административном) районе города

На рисунке 3.9 показаны функции предлагаемой ренты производителей (Rm), офисов (Ro), а также городских жителей (Rh). Поскольку землю получает тот, кто дает наибольшую цену, учреждения вытесняют производителей в радиусе Uo км от административного центра города. Производители предлагают более выгодные условия, чем учреждения и жители, в полосе между Uo и Um км от административного центра. Это приводит к возникновению производственного района шириной (Um – Uo) км. Административный район города занят учреждениями (офисами), потому что функция предлагаемой ими ренты выше (так как для этой отрасли характерны высокие транспортные расходы), чем функция предлагаемой ренты производителей. Поэтому вблизи городского административного центра офисы предлагают более высокую цену на землю. Таким образом, центральные земельные участки занимаются такими видами деятельности, которые получают от близости к административному центру максимальную выгоду, наибольшее снижение транспортных расходов.

Исследования американских экономистов, а также анализ периодических сведений о ценах на жилье в разных районах Москвы и Санкт-Петербурга, проведенный в рамках настоящей работы, позволяют констатировать, что по мере приближения жилья к городскому административному центру стоимость жилья при прочих равных условиях возрастает (рис. 3.10).

Рис. 3.10. Функции цены жилья с учетом замещения в потреблении и при его отсутствии

Так, в административном центре города, где расходы на проезд равняются нулю (Ко), семья может потратить на оплату жилья (Сруб. или С/м²), т. е. больше, чем расстоянии L км от центра, где расходы на проезд составят примерно K_L руб., и, значит, на оплату жилья остается лишь (C – R_L) руб.

Удаленность от административного центра города является важным, но не единственным фактором, влияющим на стоимость жилья. Наиболее достоверная оценка возможна при комплексном подходе и должна быть основана на сопоставлении количественных и качественных характеристик территорий города (городского района) с характеристиками их современного и перспективного функционального использования всей планировочной структуры.

По исследованиям И.А. Рахмана, структура анализа рынка недвижимости схематически может быть представлена в следующем виде (табл. 3.6).

Таблица 3.6

Структура анализа рынка недвижимости

В общей структуре нежилых помещений выделяются следующие блоки (табл. 3.7):

Таблица 3.7

Структура фонда нежилых помещений в Москве

3.5. Развитие малого и среднего бизнеса

Маркетинговые исследования московского рынка жилых и нежилых помещений различных видов объектов недвижимости, а также услуг общественных учреждений выявили большое разнообразие форм коммерческой деятельности, влияющее как на месторасположение объекта, так и на типологию зданий. В связи с этим разработан ряд предложений для дальнейшего развития коммерческих объектов жилого и нежилого назначения.