Экономика недвижимости: конспект лекций

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс – создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа – это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т. д.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

– рынок купли-продажи;

– аренды;

– ипотеки;

– вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

– незавершенное строительство;

– новое;

– подлежащее реконструкции и т. д.

5. По форме собственности:

– частные объекты недвижимости;

– государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

– промышленные объекты;

– сельскохозяйственные объекты;

– общественные здания и сооружения;

– рекреационные и т. д.

7. По функциональному назначению:

– жилая недвижимость;

– производственные здания;

– непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

– гостиницы;

– торговые помещения и помещения общественного питания и т. д.

8. По виду объектов недвижимости:

– земельный рынок;

– здания и сооружения;

– помещения;

– предприятия как имущественные комплексы;

– кондоминиумы;

– вещные права;

– многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру (рис. 3.1.), цель которой – удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.