Экономика недвижимости: конспект лекций

– определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т. д.).

2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления.

На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т. д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения.

В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.

3. Практической реализации проекта.

На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, застройщик рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами. Застройщик отвечает:

– перед инвесторами – за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями – за своевременный возврат кредитов;

– перед уполномоченными государственными и региональными органами

– за соблюдение условий проекта;

– перед подрядчиками – за своевременное финансирование работ;

– перед потребителями – за качество продукции;

– в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта.

Таким образом, застройщик (девелопер) – центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик – физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Сектор управления недвижимостью подробно будет рассмотрен в разд. 5 настоящего пособия.

Институт оценки недвижимости развивается по нижеприведенным направлениям.

Государственная служба оценки недвижимости..

Общественные (саморегулируемые) организации оценщиков представляют:

– Российское общество оценщиков (РОО);

– Институт независимых оценщиков;

– Лига независимых оценщиков.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

– защищать интересы оценщиков;

– содействовать повышению уровня профессиональной подготовке оценщиков;

– содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

– разрабатывать собственные стандарты оценки;

– разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости – обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику РОО рекомендует использовать следующие критерии:

– членство оценщика в профессиональной организации;

– наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;