Эксперт № 13 (2014)

— Миллион двести эта квартира стоит, — сообщила Ирина и приоткрыла шкаф-купе, стоящий в семиметровом холле. — Можно велосипед поставить.

Планировок «однушек» и «двушек» десятки, так как они пользуются наибольшим спросом. Зашли в самую маленькую, 29-метровую, квартирку, где ну никак не уйти от прихожей-пенала: там все-таки спроектирована небольшая ниша для верхней одежды.

— Потрогайте температуру. — Ирина подвела нас к батарее. Хотя и так понятно, что в доме тепло. — В каждой квартире система индивидуального газового отопления — кто любит пожарче, может добавить. А вообще, это дает большую экономию коммунальных платежей.

В целях энергосбережения утеплен и фасад с внешней стороны, что сейчас очень популярно. Говорят, что достигаемый уровень теплоизоляции эквивалентен кирпичной кладке толщиной 2,5 метра. А вот утолщенные перекрытия, решающие проблему слышимости между этажами, проклятого советского наследия можно считать эксклюзивом «Кошелев-проекта». Так же как сооружение внутренних стен из керамзитобетонных блоков — лучшего на сегодняшний день перегородочного материала. Обычно для этого используют гипсобетонные плиты, и Крутые Ключи тоже поначалу не были исключением, но народ зароптал на недостаточную шумоизоляцию, и ему пошли навстречу.

Напоследок мы обратили внимание на потолки: неужели натяжные, до того они ровные и гладкие? Но это обман зрения, который, оказывается, случается почти со всеми. А все дело в качестве плит перекрытий и их монтажа.

Три составляющие формулы успеха «Кошелев-проекта»: малоэтажность застройки, темпы и объем строительства

Фото: Василий Ильинский

Уравнение с двумя неизвестными

Квартиру в «Кошелев-проекте» по желанию можно купить с чистовой отделкой и мебелью — все икеевские ценники в шоуруме предусмотрительно оставлены. Но таких сделок единицы. Доплатить полмиллиона за «двушку», которая стоит полтора, и ни о чем не горевать — кажется, отличное предложение. Для Москвы. А в Самаре люди не готовы отдать и триста тысяч за ремонт, который сделает подрядная организация, они говорят: мы сделаем так же, но своими силами. Это лишний раз говорит о том, что рынок очень чувствителен к цене, и ценовое предложение «Кошелев-проекта» остается его стратегическим преимуществом. Так за счет чего они достигли заветного рубежа в 30 тысяч?

Формула успеха имеет три составляющие: малоэтажность застройки, темп и объем строительства, где малоэтажность гарантирует минимальную рентабельность проекта, а темп и объем позволяют наращивать прибыль до желаемого уровня.

Рассуждая о невозможности достичь ценовой планки, заданной правительственной программой, девелоперы оперируют данными о затратах на многоэтажное строительство. Действительно, по данным Ассоциации строителей России (АСР) и Союза инженеров-сметчиков, себестоимость квадратного метра в монолитном или панельном многоэтажном доме в среднем составляет 37 тысяч рублей. Что касается малоэтажных домов, то этот рынок еще не сложился, но есть устойчивое мнение, что строить малоэтажки дешевле. По некоторым оценкам, себестоимость метра в двух-трехэтажной высокоплотной, так называемой ковровой, застройке — около 24 тысяч рублей.

Другое дело, что девелоперы привыкли вести бизнес с рентабельностью от 50 до 100% и лишь в последнее время вынуждены снижать цены. При этом бизнес на малоэтажных домах на условиях правительственной программы предполагает не только низкую норму прибыли. Девелопер в этом случае должен еще создать совершенно новый конкурентоспособный продукт, освоить другие технологии строительства. Понятно, почему желающих до сих пор мало. Те же немногие, кто делает такие попытки, стараются держать цены от 40 тысяч рублей. Для того чтобы опуститься до 30 тысяч, бизнесу нужны дополнительные аргументы в виде давления со стороны рынка и перспектив по части прибыли. История «Кошелев-проекта» как раз про это.

Модель застройки, которую акционеры компании назвали микрорайоном-дискаунтером, решает проблему увеличения прибыли при относительно низкой рентабельности за счет объема и темпа строительства. Не случайно площадь жилья, сданного «Кошелев-проектом», выросла за четыре года в три раза, до 280 тысяч квадратных метров в год. Примерно столько же сдают крупные застройщики многоэтажек в Москве, такие как «Интеко», «Сити — XXI век».

При этом важна еще и скорость ввода конкретных объектов — это снижает накладные расходы. Доля последних в себестоимости многоэтажного строительства, по разным оценкам, составляет от 12 до 23%. Если сравнить темпы ввода жилья в Крутых Ключах со средними показателями у тех же многоэтажников, то получается, что накладные расходы на квадратный метр здесь ниже в десятки раз — фактически нулевые. Но и в рамках малоэтажного формата у «Кошелев-проекта» есть фора по затратам благодаря сдаче каждой очереди квартир раньше срока — через девять месяцев вместо запланированного года.

Единственный архитектурный акцент микрорайона — православный храм, возвышающийся в конце пешеходного бульвара

Фото: Василий Ильинский