Эксперт № 13 (2014)

— На каждой улице мы не можем храм построить, сами понимаете. — Владимир Кошелев, вдохновитель и главный архитектор Крутых Ключей, не сразу понял суть предъявленной ему претензии. Она касалась планировки микрорайона. Просто храм-новостройка, возвышающийся в конце одного из бульваров, навел на мысль, чего не хватает другим улицам — архитектурных акцентов, доминант. Нет площади, сквера или фонтана, а 160 гектаров земли застроены рядами стоящих «в затылок» друг другу одинаковых домов. Недоброжелательные критики называют это «фордизмом» в жилой застройке или, хуже того, сравнивают Крутые Ключи с концлагерем. Кошелев вяло отбивается, ссылаясь на то, что это микрорайон-дискаунтер.

На самом деле Крутые Ключи не соответствуют таким жестким определениям. Например, по показателю плотности застройки* они не достигают предельной величины: 47% при норме 55%. При этом реальность такова, что в европейских городах традиционная плотность застройки доходит и до 90%. В России же она, наоборот, намного ниже норматива, а приближение к нему выглядит как покушение на привычный комфорт. То есть «Кошелев-проект» если и дискаунтер, то мягкий. Это проявилось и в архитектуре домов: не панельные коробки, а балкончики. Так что дело в не «классовой принадлежности» микрорайона, а, возможно, в недоработке планировщиков.

— Мы стремились в первую очередь к тому, чтобы это было удобно для жизни. — На плане микрорайона Владимир нашел тот самый бульвар со спортивными и игровыми площадками. Это не просто улица, а пешеходная зона, спроектированная фактически по просьбе жителей. Параллельно ей, по другую сторону домов, — проезжая часть с остановками общественного транспорта и магазинами. Все объекты при этом в шаговой доступности, а играющие дети собраны в одном месте и не кричат во дворах, под окнами.

— Над архитектурой мы тоже работаем. Если вы летом приедете, то увидите совсем другую картину. — Кошелев вытаскивает из вороха чертежей эскиз. Кварталы с домами а-ля хрущевки! Только трехэтажные. Цветные мозаики на торцах зданий — парафраз советских Черемушек. По его словам, некоторым этот стиль нравится больше, чем «с балкончиками». При этом надо спешить. В разработке уже следующая серия жилья экономкласса — небольшие индивидуальные коттеджи с приусадебными участками.

Первый детский сад в Крутых Ключах был построен без госзаказа — только через два года город выкупил его по себестоимости

Фото: Василий Ильинский

Истина, очевидно, в том, что обсуждаемые недостатки и достоинства проекта для самого Владимира — его личные риски. И он с ними работает. Есть дефицит проектировщиков. У «Кошелев-проекта», кстати, свой проектный институт — 50 человек. Но дело даже не в количестве: нет школы в архитектуре, градостроении, сочетающей творческий подход с пониманием рынка, ведь все это должно быть продано.

Есть проблема государственно-частного партнерства. Коллеги Кошелева рассказали в связи с этим поучительную историю. В строительство первого детского сада в Крутых Ключах Кошелев, не имея никакого заказа от государства, вложил 250 миллионов рублей. Садик, кстати, совсем не дискаунтер — с теплыми полами, лифтами для подъема горячей пищи в группы — и вообще первый за двадцать лет и крупнейший в Самаре. Со стороны бизнесмена это был поступок камикадзе.

— Это на уровне чутья: я почувствовал, что у меня этот детский сад купят, — объяснил он.

Так и случилось: через два года власти согласились выкупить детсад. Важный нюанс: по себестоимости. Это, между прочим, не понравилось коллегам Кошелева по отрасли, считавшим, что он испортил рыночную конъюнктуру. Но он уверен, что прав:

— Я не хочу зарабатывать на социалке. Я зарабатываю на том, что у меня тысячами берут квартиры. А это пример государственно-частного партнерства: бизнес вложился, построил и отдал по себестоимости.

Потом город принял участие в строительстве еще двух садиков в Крутых Ключах, школы и поликлиники, пустил туда автобус (до микрорайона 14 километров), а в будущем обещает добавить скоростной трамвай, построить автовокзал и новую транспортную развязку на въезде в Самару. То есть итоговый баланс ГЧП оказался скорее в пользу бизнеса.

Не самый короткий путь, но, по мнению Владимира, единственно возможный, потому что государство до сих пор имело основания не доверять строителям.

— У нас в городе не было нормальных застройщиков, которые соблюдают закон и выполняют взятые на себя обязательства, — напомнил он недавний опыт Самары. — Город был в том же положении, что и обычный дольщик, которому говорили, что деньги дай, а жилья нет — извини, не получилось.

И вот теперь бизнес вынужден брать на себя риск первым. Например, тянуть к стройке магистральные сети. В Крутых Ключах так и вышло, хотя вместе с высокой ценой земли это ухудшило параметры инвестпроекта. Отсюда, кстати, и относительно плотная застройка микрорайона. Зато в Калуге два года назад земля досталась «Кошелев-проекту» на лучших условиях — уже сказалось доверие калужской власти к тому, кто построил Крутые Ключи.