Эксперт № 15 (2014)

Таким образом, подключение к сетям не только значительно повышает стоимость жилья, но и существенно увеличивает инвестиционную нагрузку на конечный тариф для жителей. Пример группы ПИК показывает, что подключение новых жилых объектов в Омске общей площадью более 1 млн кв. м могло обойтись в сумму, эквивалентную 5 млрд рублей. Только строительство подстанции «Метро» 110/10 кВ обошлось бы более чем в 1,3 млрд рублей, притом что максимальная стоимость такой подстанции не более 400 млн рублей. Включение в долгосрочную инвестиционную программу ОАО «Омскэнерго» (входит в МРСК Сибири) этого объекта по такой цене привело бы к дополнительному разовому увеличению тарифа на 4% и означало бы рост активов баланса «Омскэнерго» на 5% с последующим влиянием на тариф для всего региона.

Если же строитель решил сэкономить на подключении и построил внутриквартальные сети самостоятельно, то потом неясно, что с ними делать. Передать в обслуживание управляющей компании не очень законно, поскольку та может управлять только внутридомовым имуществом. Отдать ресурсникам затруднительно, так как на бумаге такая инфраструктура числится на балансе домов. А в ее покупке РСО не заинтересовано.

Мировой опыт показывает, что строители вообще не должны заниматься проблемами подключения к ресурсам. «Занимаясь комплексным освоением территорий, мы, как строители, даем ресурсоснабжающим организациям конечного потребителя, который потом долгие-долгие годы, всю свою жизнь, будет платить за потребление ресурсов, — рассуждает Кошелев. — Получается нелепая ситуация: мы, мало того что обеспечиваем РСО потребителями, которые платят деньги, так еще должны построить для них сети, которыми они будут пользоваться. Во всем мире это абсолютно по-другому происходит. Строительство сетей до участка застройщика — это прямая обязанность именно ресурсоснабжающих компаний. Я убежден, что экономически это выгодно, учитывая, какое количество потребителей они получают в итоге. И именно к такой схеме мы должны прийти».

Запрос журнала «Эксперт» по поводу дороговизны подключения и выработки альтернативных схем финансирования строительства компания «Российские сети» оставила без ответа.

PV, да не то

В новой программе «Жилье для российской семьи» проблема с подключением к РСО имеет решение. В Минстрое разработан механизм выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением. Это позволит компенсировать застройщику до 4 тыс. рублей за квадратный метр. Выпускать облигации будут специальные общества проектного финансирования (СОПФ — российская калька международного SPV, Special Purpose Vehicle), учредит которые АИЖК. Облигации будут погашаться из тарифов на соответствующие коммунальные услуги.

«Схема может заработать в случае, если застройщики будут иметь дело только с обществом проектного финансирования, которое будет заниматься выкупом построенной инженерной инфраструктуры. Такой механизм может дать положительный результат, — считает Владимир Кошелев. — А в остальном все зависит от того, как будет налажено взаимодействие между региональными властями, ресурсоснабжающими организациями и застройщиками. Кроме того, многое будет зависеть от условий строительства этих сетей: если ресурсоснабжающие организации будут налагать на застройщика еще и существенное обременение (например, в виде необходимости провести реконструкцию значительных участков существующих сетей), то это автоматически означает крупные финансовые затраты и становится неинтересным».

Но ряд застройщиков сомневается в работоспособности предложенного механизма. Дело в том, что до ввода объектов в эксплуатацию на них в принципе нельзя установить тариф, а значит, нельзя посчитать будущие доходы SPV. Тариф может получить только РСО, и то после того, как имущественный комплекс будет взят в аренду. «Есть риск, что SPV не сможет ничего выкупить у застройщика. В России просто нет соответствующего законодательства. Надо вносить изменения в систему регулирования РСО, а это минимум три года», — говорят в одной из строительных компаний. Да и простая логика подсказывает, что возмещение затрат уже после того, как инфраструктура построена, не самый лучший путь: застройщикам все равно нужно где-то искать на нее деньги, брать кредит или заем, вытаскивать средства из оборота.

В АИЖК не смогли прокомментировать нюансы предложенной схемы, отметив, что детали программы пока корректируются. В Минстрое проблем не видят: «Суть механизма в том, что после выкупа инфраструктуры СОПФ сдает ее в лизинг РСО. Таким образом, конечным регулирующим органом является правительство субъекта федерации. Кроме того, следует отметить, что повышение тарифа будет незначительное, в рамках прогнозируемого коридора», — говорят в министерстве. По информации «Эксперта», купоны по облигациям SPV вообще могут быть привязаны не к тарифам, а к инфляции, ведь тарифы все равно колеблются примерно в диапазоне индекса роста цен.