Фактор четыре. Затрат — половина, отдача — двойная

Профессиональная подготовка проектировщиков и должностных лиц районных администраций будет способствовать получению этих благ, но процесс можно ускорить, например, используя существующие системы вознаграждений и штрафов за соблюдение или несоблюдение норм плотности застройки. Нужно поощрять комплексное размещение жилья и рабочих мест, а также расположение жилых районов вблизи маршрутов общественного транспорта. Начиная с 50-х годов такие простые методы позволили разместить почти всю новую городскую застройку Торонто в 5 минутах ходьбы от станций метро или узкоколейки. В Калифорнии менее чем за десятилетие стимулы компактной застройки жилых районов изменили схемы землепользования таким образом, что на смену 4–8 человеко-милям поездок на автомобиле пришла одна человеко-миля на общественном транспорте. В Арлингтоне (Вирджиния) уже значительно сократили движение благодаря использованию станций метрополитена в качестве центров застройки. В самом деле, как только в Вашингтоне открывается новая станция метро, цены на недвижимость в близлежащих кварталах подскакивают на 10 %, способствуя дальнейшему буму частного строительства, в которое только за первые три года нового подхода к застройке вложено 650 миллионов долларов.

Субсидии, выдаваемые в течение длительного времени для поселения на окраинах, а также правила налогообложения и использования закладных, поощряющие проживание в сильно рассредоточенных предместьях, могли бы быть дополнены закладными, связанными с эффективным способом поездок на работу. В США, где на рынке вторичных закладных доминируют две корпорации, организованные на основе федеральной концессии — «Фанни Мэй» и «Фредди Мак», — недавно появились новые правила, согласно которым энергоэффективные дома подпадают под категорию более высокой стоимости закладной на меньший доход, поскольку их низкие энергозатраты способствуют уплате долга с меньшим риском непогашения. Этот разумный подход хорошо известен. Но недавно Давид Гольдштейн, старший научный сотрудник Совета по охране природных ресурсов, предположил, что включение в эту же формулу типичных затрат на регулярные поездки на работу в город из пригорода сделает жилье в черте города более дешевым, а расползание пригорода более дорогим, что лучше отражает расходы на общественные нужды. Быстрота, с которой жители данного района могут добраться до работы (в зависимости от близости своего жилья к месту работы и к маршрутам общественного транспорта), может легко увеличить или сократить их доход на сотни долларов в месяц. А при использовании сэкономленных средств на выплату долга, т. е. при десятикратном изменении соотношения между собственными и заемными средствами, количество семей, которые смогли бы позволить себе купить собственный дом, значительно увеличилось бы. В 1995 г. «Фанни Мэй» приступила к реализации экспериментальной программы стоимостью в миллиард долларов по апробированию такого подхода. В случае успеха программа станет мощным стимулом к расширению городской застройки и сокращению расползания окраин.

Даже покупку автомоторного топлива можно сделать более информативной в отношении ценообразования, особенно в США, которые стремятся поддерживать цены на уровне намного ниже полных издержек. Эндрю Тобиас (известный американский специалист по финансам) пропагандирует разработанный Мохамедом Эль-Гассейром (консультант по политике ресурсов Калифорнии) инновационный способ, сигнализирующий, во что обществу обходится бензин, и в то же время позволяющий уменьшить счет каждого. Этот метод называется страховкой автомобиля путем «оплаты у колонки». Суть его проста. Сейчас большинство американцев в расчете на каждую милю больше платят за страховку автомобиля, чем за топливо. Страховка, как правило, связана со столкновениями автомобилей, вероятность которых возрастает с увеличением пройденного расстояния. Но можно разделить страховой взнос и взимать эту часть страховки при заправке, а затем переправлять ее частным страховым компаниям пропорционально их доле на рынке. Оставшийся взнос — на возможность кражи и несчастного случая — можно оплачивать выбранной вами страховой компании обычным путем по почте. Выверенные данные на вашем счете отражали бы величину страховки, конкурентные и бухгалтерские отличия. (Страховку можно было бы также сделать целенаправленной — платить потерпевшим, а не юристам.)