Фактор четыре. Затрат — половина, отдача — двойная

Важной движущей силой такого развития является стоимость инфраструктуры и земли, на которой сооружаются дороги и коммунальные предприятия. В США сравнивались районы с традиционной плотностью застройки и места с более высокой или смешанной плотностью, а также с групповой застройкой. Известное межведомственное исследование федерального правительства под названием «Цена разбросанности» установило, что на заданном участке плотная застройка могла бы сохранить более половины площади земли в виде открытого пространства и в значительной мере сократить капиталовложения на строительство дорог и коммунальных сетей по сравнению с традиционной пригородной планировкой. Уменьшение площади дорожного покрытия сократило бы ливневый сток, а более короткие расстояния снизили бы расход автомобильного горючего и загрязнение воздуха. При желании групповая застройка и соединение нескольких домов друг с другом уменьшили бы площадь внешних стен. Сравнительный анализ показал, что затраты на подготовку площадки под дом, дорог (шириной 6 метров вместо 9), подъездных путей, посадку деревьев, канализацию, водоснабжение и дренаж (производимый естественными болотистыми низинами, а не бордюрным камнем тротуара или водосточными желобами) уменьшаются на 35 %, или на 4600 долларов.

Эти результаты в полной мере подтверждаются на практике (даже в автоцентричной Америке) успешно работающими создателями районов массовой застройки, например, Майклом Корбеттом. Его проект «Деревенские дома» в Дэвисе (вблизи Сакраменто, Калифорния), где вопросам охраны окружающей среды уделяется большое внимание, осуществлялся с середины 70-х до начала 80-х годов. На 70 акрах земли было построено 200 зданий. Смешанная застройка на сравнительно узких улицах, зеленые пояса с фруктовыми деревьями, сельскохозяйственные зоны между домами, естественный поверхностный дренаж, ориентация на солнце и широкое открытое пространство создали замечательную атмосферу. Подобно сцепленным пальцам двух рук, каждый дом охватывают две раздельные сети доступа: к фасаду ведет пешеходная дорожка от общего зеленого пояса, а с другой стороны въезд для автомобилей связан с укрытой под тенью деревьев улицей шириной в 6–7 метров. Проход для пешеходов и проезд транспорта для оказания экстренной помощи защищены с каждой стороны метровой полосой отчуждения, где ничего нельзя строить и где посадки не могут иметь высоту более 15 см. Благодаря тесному общению жителей, преступность в микрорайоне составила лишь одну десятую от уровня преступности в других близлежащих районах.

В свободных от машин зеленых поясах люди передвигаются в основном пешком и на велосипеде. Велосипедные тропинки соединяются с велосипедными дорожками на проезжей части улиц. Людям разрешается заниматься бизнесом в своих домах (что во многих американских общинах считается незаконным). В этом первом проекте вопросам совмещения работы с местом жительства уделено немного внимания, в микрорайоне есть только одно небольшое коммерческое предприятие. Однако сильный упор на ведение пригородного фермерского хозяйства и садоводство (фруктовые и ореховые деревья) делает его, пожалуй, единственным американским земельным участком, который славится качеством своих овощей и способен финансировать значительную часть содержания парковых земель за счет продажи миндаля.

Более узкие улицы не только успокаивают движение и экономят деньги и землю, но и сберегают материал для дорожного покрытия, а также улучшают летний микроклимат, поскольку деревья накрывают своей тенью всю улицу и уменьшают площадь темного дорожного покрытия, которое поглощает и переизлучает солнечное тепло. Последние данные подтверждают, что более узкие и тенистые улицы в районах Центральной долины Калифорнии могли бы понизить летнюю температуру окружающего воздуха на 6–8 °C на всей территории, существенно сократив расход энергии на кондиционирование воздуха.

Использование естественных дренажных болотистых низин вместо дорогостоящих подземных бетонных водостоков сэкономило 800 долларов капиталовложений на каждый дом, что почти достаточно для оплаты разбивки парков и зеленых поясов. Но самой большой экономической выгодой оказался высокий спрос на рынке. «Деревенские дома» первоначально занимали скромное положение на рынке в расчете на единицу полезной площади, но сейчас их цена при перепродаже повысилась, они продаются гораздо быстрее (даже при продаже с аукциона) и за них дают на 150–200 долларов за квадратный метр больше, чем за дома в соседних микрорайонах. Хотя и трудно отделить рассчитанные на пешеходов основные особенности проекта от других «зеленых» характеристик, они, конечно, играют важную роль в его исключительной финансовой эффективности.