Флиппинг: как заработать на трансформации недвижимости

Трехкомнатные квартиры привлекают уже другую целевую аудиторию – в основном семьи с детьми, нуждающиеся в большем пространстве. Однако, чем больше размер и количество комнат, тем уже целевая аудитория становится меньше, что может снижать ликвидность такого объекта на рынке. Таким образом, при выборе объекта для флиппинга необходимо учитывать, как потребности потенциальных покупателей, так и общие тенденции спроса на рынке недвижимости.

Многие ошибочно полагают, что главное – это купить как можно дешевле, исходя из принципа, что чем ниже цена покупки, тем лучше. Это, безусловно, важно, но необходимо понимать, что ключевым фактором является скорость реализации объекта.

Доходность от флиппинга

Доходность от флиппинга формируется на основе того, насколько быстро можно продать квартиру. Например, если квартира была продана, и чистая прибыль составила 7 процентов за один месяц, годовая доходность может составить около восьмидесяти четырех процентов. Если же квартира продана с прибылью в десять процентов за три месяца, годовая доходность окажется на уровне сорока процентов. Таким образом, чем больше объектов вы успеваете оборачивать и чем быстрее это происходит, тем выше ваша доходность от инвестиций. Этот фактор и является определяющим в стратегии флиппинга.

Возможность заняться флиппингом коммерческой недвижимости также открывает много перспектив. Например, можно приобрести помещение типа стрит-ритейл или другое коммерческое помещение с небольшой проходимостью, расположенное в жилом районе. Такие объекты могут использоваться крупными компаниями, такими как Озон или Яндекс Доставка, для организации точек выдачи заказов.

После покупки помещения и его преобразования, заключив договор с одним из логистических гигантов, его можно продать как готовый бизнес. Эта модель уже показала свою эффективность, и многие успешно занимаются подобной деятельностью, получая при этом неплохую доходность. Однако важно учитывать, что такой подход имеет свои нюансы и требует тщательного анализа рынка и потенциальных рисков, связанных с выбором объектов и спецификой ниши, в которой вы работаете.

Что касается выбора квартир для флиппинга и юридической проверки, это крайне важно. В реальности, основным риском потери капитала в флиппинге являются юридические риски. Если эти риски недооценены, может возникнуть угроза потери права собственности, что в свою очередь может привести к аннулированию сделки и потере вложенных средств. Этот риск очень серьезен, и его всегда нужно тщательно анализировать. Существует несколько ключевых юридических аспектов, которые обязательно нужно проверять.

Очень важно изучить историю квартиры, предыдущих собственников, а также о том, как права собственности переходили от одного владельца к другому. Необходимо анализировать, нет ли подводных камней, которые могут возникнуть в будущем.

Следующий важный аспект – убедиться, что квартира юридически чиста и нет скрытых юридических рисков.

Один из потенциальных рисков связан с использованием материнского капитала при покупке квартиры. Если при этом не были выделены доли детям, это может привести к проблемам, включая потерю права собственности или доли в квартире. Поэтому важно тщательно отслеживать такие случаи.

Также актуален риск банкротства физических лиц. Нет абсолютной гарантии, что продавец через год не объявит себя банкротом. Однако существуют инструменты для минимизации этого риска, такие как проверка наличия исполнительных производств через сайт ФССП, где можно узнать информацию, используя данные продавца. При наличии подозрений на долговую нагрузку можно попросить продавца предоставить свою кредитную историю. Это поможет оценить его финансовую надежность и наличие долгов по кредитам, что является важным фактором в оценке рисков при покупке недвижимости.

Важно всегда проверять право пожизненного проживания при покупке квартиры. Для этого используются формы, в которых указаны зарегистрированные лица. В Санкт-Петербурге это форма 12, в Москве – историческая справка. Они показывают, были ли лица выписаны из квартиры и могут ли они вновь претендовать на регистрацию.

Особое внимание следует уделить ситуациям, связанным с пожизненным правом проживания, которое может возникнуть, если человек, зарегистрированный в квартире во время приватизации, отказался от участия в ней, но не был выписан. Такой человек может сохранять права на пожизненное проживание, что создает риски для нового владельца.

Также следует обратить внимание на возможность оспаривания сделки родственниками на основании недееспособности продавца. Важно получать справки о психологическом и наркологическом состоянии продавца, особенно если есть подозрения на его недееспособность.