Флиппинг: как заработать на трансформации недвижимости

Давайте разберемся в том, как выбрать стратегию инвестирования в недвижимость. Существует множество таких стратегий, но обычно их можно свести к 8-10 основным альтернативам. Проблема в том, что многие новички в инвестициях не до конца разбираются в том, какой подход выбрать, потому что не совсем понимают, на каких критериях следует ориентироваться при выборе стратегии. Давайте разберемся с этим.

Во-первых, всё начинается с цели инвестирования. У каждого инвестора могут быть разные цели: кто-то стремится к получению пассивного дохода, а кто-то хочет увеличить свой капитал. В зависимости от этих целей разрабатываются разные стратегии и выбираются различные инструменты для их осуществления. Поэтому первым шагом для вас будет определить, что именно вы хотите достичь, какова ваша основная цель от инвестирования в недвижимость.

Другой важный аспект – определение временных рамок или горизонта инвестирования.

Допустим, вы рассматриваете инвестирование с целью получения пассивного дохода. В таком случае вам также необходимо определиться с тем, как часто вы хотите получать доход: ежемесячно, ежеквартально, полугодовой или годовой. Например, вы можете выбрать стратегию сдачи квартиры в аренду на короткие сроки, где денежные потоки поступают практически ежедневно. Или же вы можете предпочесть получать доход раз в несколько месяцев, что хорошо сочетается со стратегией флиппинга, где оборот недвижимости составляет 3-4 месяца, и доход поступает с этой периодичностью.

Если ваша цель – получить доход, скажем, раз в год или раз в полтора года, то стратегия инвестирования в загородную недвижимость может быть оптимальным выбором. Поскольку строительство загородного дома занимает не менее полугода, ваш минимальный временной горизонт инвестиций составит год-полтора: вы строите дом, продаете его и получаете прибыль.

Если ваша цель – увеличение капитала, и вы не планируете получать регулярный доход, то здесь также важно определить временные рамки или горизонт инвестирования. Например, вы можете поставить себе цель удвоить капитал за 3, 5 или 7 лет – время здесь может варьироваться в зависимости от ваших конкретных планов и возможностей.

Исходя из этого, вы можете выбрать подходящие инструменты и стратегии для достижения своей цели. Если, к примеру, ваше время – 5 лет, то рассмотрите вложения в строительные проекты. В таких проектах часто используется стратегия инвестирования в перспективные локации, где, например, планируется строительство метро или другие инфраструктурные объекты. Вы вкладываетесь в строительство в таких местах, где, с учетом перспектив, стоимость недвижимости должна вырасти через пару лет. И если вы вложились еще и в строительство, ваш доход должен увеличиться еще сильнее. В таком случае горизонт инвестирования будет зависеть от ваших целей.

Важно также упомянуть стратегию сохранения капитала, когда ваша цель – не прирост дохода, а сохранение имеющихся средств. В таких ситуациях недвижимость считается одним из самых надежных инструментов, несмотря на возможный риск потерь. Если рассматривать долгосрочную перспективу, скажем, на 10 лет, мы можем предположить, что стоимость недвижимости скорее всего вырастет за это время. На ликвидных рынках мы понимаем, что в худшем случае сохранится наш капитал, а в лучшем – возможно, даже увеличится. Я не упоминаю здесь инфляцию, потому что при аренде коммерческих объектов и выборе соответствующей стратегии платежей аренды, инфляция учитывается, и в этом случае рост цен на ваш объект будет зависеть от увеличения капитала.

Существуют также стратегии смешанных объектов, когда вы стремитесь как увеличить капитал, так и получать регулярный доход. Здесь отлично подходит коммерческая недвижимость с ее арендой. Можно также рассмотреть жилую недвижимость с арендными платежами. Вы покупаете объект, инвестируете в него, возможно, приобретаете его с выгодной ценой или дисконтом, а затем сдаете его в аренду. Таким образом, вы не только увеличиваете капитализацию объекта, но и получаете регулярные арендные платежи.

Еще один важный аспект, который следует учитывать перед инвестированием в недвижимость, это целевая доходность или рентабельность вашего капитала. Это также влияет на выбор стратегии инвестирования.

Доходность ваших инвестиций, конечно же, будет зависеть от того, в какие объекты вы инвестируете и какой подход выбираете. Кроме того, это будет в значительной степени зависеть от вашего участия в проекте. Для примера рассмотрим стратегию флиппинга. Если вы полностью занимаетесь этим самостоятельно – выбираете объект, проводите ремонт своими силами или с помощью собственной бригады, а затем реализуете его – вы экономите на различных расходах, таких как услуги управляющей компании или комиссии партнеров. В этом случае ваша прибыль будет выше, чем если бы вы передали эти функции другим лицам. Однако в данном случае ваша доходность капитала будет ниже, так как вы вкладываете больше своих усилий.