Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

В целях реализации в строительстве архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификаций оборудования и изделий. Как следует из приведенного перечня, смета на этой стадии не составляется.

В процессе строительства могут вноситься уточнения и изменения (в пределах утвержденной сметной стоимости; окончательно стоимость строительства объекта определяется при вводе объекта в эксплуатацию).

При определении сметной стоимости на основе показателей по объектам-аналогам необходимо сформировать соответствующий банк данных. С этой целью наиболее целесообразно использовать соответствующие объектные сметы (сметные расчеты). В объектной смете (Ф. 3) специально предусмотрена гр. 11 «Показатель единичной стоимости, руб.». В заголовке формы кроме показателей стоимости приводится расчетный измеритель единичной стоимости, для жилого дома обычно м² общей площади квартир, может быть м³ строительного объема здания; указывается количество расчетных единиц.

Для объектов социальной инфраструктуры в качестве расчетного измерителя дополнительно используется показатель вместимости: на одного ученика в школах; на одно место в дошкольных образовательных учреждениях; на одно посещение в смену в поликлиниках; на одну койку в больницах и т. д.

При расчете стоимостных показателей следует учитывать их изменение во времени в связи с постоянным процессом инфляции. Поэтому банк данных целесообразно формировать в базисных ценах на 01.01.2000 г., применяя соответствующие индексы.

В монографии предлагается определять укрупненные нормативы сметной стоимости отдельно для строительно-монтажных работ и оборудования, так как темпы роста сметной стоимости строительно-монтажных работ примерно в два раза превышают рост стоимости оборудования.

, (3.10)

где С_смр – сметная стоимость строительно-монтажных работ по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; С_обор – сметная стоимость оборудования по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; J^смр_тек и J^обор_тек– текущие индексы соответственно по строительно-монтажным работам и оборудованию; N – количество расчетных единицу, принятых в рассматриваемом проекте-аналоге.

Чтобы укрупненный показатель отражал полную стоимость строительства объекта-аналога, в его величине необходимо учесть:

• при определении стоимости строительно-монтажных работ – так называемые лимитированные затраты (временные здания и сооружения, зимние удорожания, резерв на непредвиденные работы и затраты (2 %); прочие работы и затраты по гл. 9 (страхование объекта – 1–3 %, охрана объекта – 1,3 %, затраты на ввод объекта в эксплуатацию – до 2 %; содержание заказчика – в среднем 1,1 %. В расчете можно принять размер прочих работ и затрат в среднем – 8 %;

• при определении стоимости оборудования – транспортные расходы принимать в размере 3–6 %, заготовительно-складские расходы – 1,2 % [29].

Банки данных формируются в каждой проектной, проектно-строительной организации для собственного пользования. Активно участвуют в этой работе и консалтинговые организации, действующие в сфере ценообразования в строительстве.

3.4. Развитие системы укрупненных сметных нормативов в жилищно-гражданском строительстве

Как отмечалось выше, стоимость строительства требуется определять на ранних стадиях проектирования: в процесс формирования инвестиционного замысла; обоснования эффективности инвестиций; на первой стадии проекта; при подготовке конкурсной документации заказчика и заявок участниками конкурсов и аукционов.

Для предварительных расчетов стоимости строительства необходима система укрупненных сметных нормативов. Опыт применения их в строительстве имеет давнюю историю.

В 30-е гг. прошлого столетия, когда нормирование в строительстве разделилось на производственное и сметное, был составлен Сметный справочник (в 3-х томах), 1936 г.; а в 1937–1938 гг. разработаны Сборники укрупненных сметных норм (СУСН) и Сборники укрупненных показателей ресурсов (СУПР).

В 1950 г. был создан Госстрой СССР для руководства и осуществления единой технической политики в строительстве. Началась разработка Строительных норм и правил (СНиП), четвертая часть которых содержала сметные нормы и правила.

В 1955–1956 гг. впервые были разработаны Элементные сметные нормы на строительные работы (ЭСН), которые содержали показатели расхода производственных ресурсов: затрат труда рабочих, человеко-дни; потребности в основных строительных машинах и механизмах, маш. – смены; расхода основных строительных материалов, натуральные показатели, на единицу измерения конструктивного элемента или вида работ.