Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Реализация инвестиционного проекта, особенно крупного, требует грамотного определения сметной стоимости строительства (инвестиций) и оценки их экономической эффективности.

В монографии обобщены, критически осмыслены положения современного ценообразования в строительстве; разработаны модель и алгоритм сметных расчетов на различных этапах проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации.

При исследовании вопросов экономической эффективности инвестиционных проектов в монографии отражены этапы становления инвестиционной политики в современной России; развитие методов оценки эффективности капитальных вложений и инвестиций. Выявлены сущность и показатели экономической эффективности инвестиционных проектов; порядок их расчета по рекомендациям UNIDO, России и КНР.

Они сводятся к определению коммерческой эффективности; недостаточно разработаны положения оценки социальной эффективности, являющейся основной для проектов непроизводственного строительства.

Предлагаются подходы к расчетам эффективности инвестиций в непроизводственные отрасли.

Теоретические положения, представленные в монографии, конкретизированы на примерах определения сметной стоимости и оценки эффективности инвестиций в комплексную застройку жилого квартала «Жемчужная премьера» в составе жилого комплекса «Балтийская жемчужина».

Квартал застраивался в 2008–2010 гг. Потребовались большие вложения в подготовку территории и на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры. В то же время стоимость строительства соответствовала средним показателям по Санкт-Петербургу (44,5 тыс. руб. за м² общей площади квартир), хотя проектом предусмотрено жилье «Комфорт» и «Бизнес-класс».

Результаты расчетов, представленных в монографии, свидетельствуют о высокой эффективности проекта в целом: индекс доходности дисконтированных инвестиций составляет 1,41, срок окупаемости – 3,5 года.

Однако если учесть налоги, подлежащие к выплате в консолидированный бюджет, фактическая эффективность реализации проекта для Шанхайской инвестиционной компании составит по расчетам не более 14 %.

К сожалению, правительство Санкт-Петербурга пока не выполнило своих обязательств по строительству линии надземного высокоскоростного трамвая и двух станций метро на юго-западе. Это обусловило существенный недостаток реализации проекта – низкую транспортную доступность района «Балтийская жемчужина».

Список литературы

1. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с дополнениями и изменениями).

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1 и 2. – М.: ИНФРА-М; НОРМА, 1997. – 555 с.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с дополнениями и изменениями).

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в редакции последующих изменений и дополнений).

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (в редакции последующих изменений и дополнений).

6. Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ (с дополнениями и изменениями).

7. Закон РФ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» № 160-ФЗ от 09.07.1999 г.

8. Решения партии и правительства по хозяйственным вопросам (1917–1967 гг.). Т. IV–V, Госполитиздат, 1968 г., в том числе:

• Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства», 1954 г.

• «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства», от 24.08.1955 г.

• «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», от 04.11.1955 г.

9. Закон Санкт-Петербурга «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29–10 (с изменениями).

10. Закон Санкт-Петербурга «Региональные нормативы градостроительного проектирования, применяемые на территории Санкт-Петербурга», СПб., 2012 г. (проект).

11. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

12. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (ред. от 13.04.2010) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

13. Постановление Правительства РФ от 12.08.2008 г. № 590 «О порядке проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения» (с изменениями).

14. Постановление Правительства РФ от 08.05.2009 г. № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета».