Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

1. Подготовительный период.

2. Дорожные работы в проезжей части в нижнем и верхнем слое.

3. Прокладка трамвайных путей.

4. Благоустройство и озеленение.

Таблица 7.12. Площади транспортных коммуникаций квартала «Жемчужная премьера»

Стоимость проектирования и строительства наружных транспортных коммуникаций квартала показана в табл. 7.13.

Таблица 7.13. Стоимость проектирования и строительства наружной транспортной инфраструктуры

Расчеты показывают, что в транспортной инфраструктуре наибольшую долю составляют затраты на устройство автомобильных дорог – 86,84 %; благоустройство и озеленение – 9,83 %, подготовительный период – 1,90 %, устройство трамвайных путей – почти 1,5 %.

7.4. Обоснование капитальных вложений в комплексную жилую застройку

В табл. 7.14 представлены сводные показатели стоимости строительства квартала.

Из приведенных данных следует, что общие инвестиционные затраты на строительство первой очереди жилого квартала «Жемчужная премьера» составили: 5260,23 млн руб., в том числе основные объекты строительства – 4498,33 млн руб. (85,5 %), объекты инженерной инфраструктуры – 450,82 млн руб. (8,58 %), транспортной инфраструктуры – 311,1 млн руб. (5,92 %).

Распределение затрат по направлениям показано на рис. 7.5.

Рис. 7.5. Структура затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»

Таблица 7.14. Показатели стоимости строительства первой очереди квартала «Жемчужная премьера»

Таким образом, стоимость жилищно-гражданского строительства с учетом затрат на развитие инженерной и транспортной инфраструктур возрастает на 16,9 %. Средняя сметная стоимость 1 м² общей площади квартир 44 940 руб. соответствует реальным затратам на период строительства квартала.

Глава 8 Определение эффективности реализации инвестиционного проекта «Жемчужная премьера»

8.1. Общие положения; расчет расходов и доходов

Коммерческая эффективность отражает финансовые последствия осуществления инвестиций непосредственно для участников проекта. В монографии коммерческая эффективность инвестиций определяется путем сравнения показателей доходов и расходов за весь период жизненного цикла проекта: от предпроектной подготовки до прекращения проекта.

На этапе инвестиционной деятельности притоки отсутствуют; капитальные вложения представляют собой отток денежных средств. Они распределяются по шагам расчета в соответствии с графиками подготовки и осуществления строительства.

В работе капитальные вложения определены показателями сметной стоимости строительства комплекса «Жемчужная премьера» без учета затрат на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры.

Общая сумма капитальных вложений в строительство комплекса составляет 4264,9 млн руб.; ее распределение по этапам подготовки и реализации проекта приведено в табл. 8.1.

Расчет и анализ доходов от продажи недвижимости в комплексе «Жемчужная премьера»

Продажа квартир была начата в октябре 2008 г. и продолжалась до конца 2011 г. Общая площадь квартир – 83,4 тыс. м².

Таблица 8.1. Расчет капитальных вложений

В 2008 г. (IV кв.) было продано 2828 м² (3,39 % общей площади квартир) по продажной цене 69,50 тыс. руб./м².

В 2009 г. продано 12,1 тыс. м², или 14,4 % общей площади квартир. Продажная цена также была недостаточно высокой и максимально составляла 70 тыс. руб. за м²; сказалось влияние общемирового экономического кризиса.

Начиная с апреля 2010 г. цена и скорость продажи готовых квартир быстро увеличивались. Было реализовано 34,6 тыс. м² (41,53 %). Покупатели получили возможность сравнить жилье, предлагаемое «Балтийской жемчужиной», с окружающими объектами других компаний. По этому соответственно продажная цена увеличилась до 76–76,5 тыс. руб./м². За 2010 г. компанией было продано 34,1 тыс. м², что составило 40,7 % общей площади квартир. До конца 2011 г. все квартиры были проданы.

Процесс продажи квартир в квартале «Жемчужная премьера», отражающий тенденции развития рынка недвижимости в 2008–2011 гг., графически представлен на рис. 8.1.

Рис. 8.1. Динамика продажи квартир в квартале «Жемчужная премьера»

Использование коммерческих помещений

Коммерческие помещения включают магазины, кафе, салоны красоты, аптеки, фитнес-клубы и офисы. Их площади колеблются от 33,54 до 260,78 м², при этом высота потолков в помещениях составляет от 2,86 до 5,7 м. Общее число коммерческих помещений – 49; общая площадь – примерно 5682,7 м², 38 коммерческих помещений были проданы, остальные 11 – сданы в аренду.

Продажа коммерческих помещений

Маркетинг и рекламная деятельность были начаты в июне 2009 г. До конца месяца было продано только четыре коммерческих помещения, по цене 76 тыс. руб./м².