Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

При уточнении метода оценки проектных решений стоимость возрастает: по укрупненным сметным нормативам почти на 4,3 %; по сметной документации около 10,2 % (по сравнению с расчетом по показателям объектов-аналогов).

Таблица 7.5. Расчет затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»

Таким образом, рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях инвестиционного замысла – 10 %; обоснования инвестиций – 5 %; проектной документации – 2 % (существующий).

В целом стоимость строительства соответствует усредненным (по городу) показателям. Строительство жилого квартала осуществлено достаточно быстро, качественно и экономично.

7.2. Определение сметных затрат на инженерную инфраструктуру

В общую сумму инвестиций на создание инженерной инфраструктуры жилого квартала входят затраты: на проектирование инженерных сетей, на их строительство, а также затраты, необходимые для технологического присоединения объектов к источникам энергоресурсов.

Чтобы обеспечить возможность технологического присоединения объектов, потребовалось построить магистрали с южной стороны квартала (вдоль Петергофского шоссе), вдоль западной границы комплекса, а также местный проезд с северной стороны квартала, под которыми проложить инженерные коммуникации.

Проектирование инженерных сетей выполнено на основании исходноразрешительной документации (ИРД): технического задания, технических условий, условий подключения, специальных технических условий.

Строительство инженерных сетей и систем – трудоемкий процесс, требующий серьезной проработки как до начала строительно-монтажных работ, так и в процессе их производства и после его окончания.

Любые ошибки и неточности приводят зачастую к серьезному удорожанию проекта как для подрядчика, так и для заказчика. Поэтому, приступая к строительству инженерных сетей и систем, необходимо максимально проработать риски, связанные с этим.

Общая стоимость строительства наружных инженерных сетей квартала «Жемчужная премьера» включает затраты, необходимые на прокладку наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов, прилегающих к рассматриваемому кварталу, а также затраты на прокладку внутриквартальных инженерных сетей.

Внеквартальные магистрали прокладываются вдоль западной границы комплекса (на участке ул. Адмирала Черокова), проезда с северной стороны квартала, на участке от магистрали с западной стороны комплекса до магистрали с южной стороны, магистрали с южной стороны квартала «Жемчужная премьера» (местный проезд вдоль Петергофского шоссе), на участке от Дудергофского канала до проезда № 1. Затраты на прокладку инженерных сетей внутри квартала учитываются в сводном сметном расчете.

Более наглядно расположение магистралей и проездов показано на рис. 7.1.

Рис. 7.1. Расположение магистралей и проездов

На каждый из указанных объектов отдельно составлялась сметная документация, состоящая из локальных, объектных и сводных сметных расчетов.

Более наглядно величина суммарных затрат на строительство наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов представлена в табл. 7.6.

Таблица 7.6. Стоимость внеквартальной инженерной инфраструктуры квартала «Жемчужная премьера» (1-я очередь)

Как видно из табл. 7.6, максимальная стоимость строительства сетей приходится на магистраль с южной стороны квартала, что обусловлено большой протяженностью данной магистрали, а также высокой стоимостью сетей водоотведения, проходящих под ней.

Рис. 7.2. Структура затрат на прокладку наружных инженерных сетей вдоль магистралей и проездов

На рис. 7.2 показана структура затрат на прокладку наружных инженерных сетей под проездами и магистралью.

Помимо указанных выше затрат в итоговую стоимость работ по устройству наружных инженерных сетей входит стоимость прокладки наружных внутриквартальных сетей (табл. 7.7).

Таблица 7.7. Затраты на строительство внутриквартальных наружных сетей

Данные, приведенные в табл. 7.7, показывают, что более 50 % стоимости строительства внутриквартальных сетей приходится на сети теплоснабжения и электроснабжения. Высокая стоимость сетей теплоснабжения объясняется выбранной схемой (двухтрубная), а также материалом труб (стальные). Высокая стоимость строительства сетей электроснабжения объясняется тем, что внутри квартала помимо линий электропередач построены четыре трансформаторных подстанции. Наглядно структура затрат на строительство внутриквартальных инженерных сетей представлена на рис. 7.3.

Рис. 7.3. Затраты на строительство внутриквартальных инженерных сетей

На основе данных табл. 7.6 и 7.7 была рассчитана общая стоимость работ по устройству наружных инженерных сетей (табл. 7.8). Она составила 376 125,47 тыс. руб.

Таблица 7.8. Общая стоимость строительства наружных инженерных сетей

Структура затрат по видам наружных инженерных сетей в их общей стоимости представлена на рис. 7.4.

Рис. 7.4. Стоимость строительства наружных инженерных сетей