Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Отсутствие станции метро в Красносельском районе существенно сдерживает его развитие. Ближайшие станции метрополитена – «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов» – расположены в Кировском районе и связаны с Красносельским районом наземным транспортом.

По мере строительства увеличивается количество жилых кварталов. Существующие станции метрополитена, построенные 40–50 лет назад, не соответствуют пассажирским потокам настоящего времени.

Достаточно длительной является поездка на наземном общественном транспорте до ближайших станций метро – 40 минут и более. Общая длительность поездки от комплекса «Балтийская жемчужина» до центра Санкт-Петербурга на общественном транспорте составляет 1,5–2 часа.

Наряду с указанными выше троллейбусными маршрутами общественный транспорт в районе ограничен:

• тремя трамвайными маршрутами, соединяющими «Балтийскую жемчужину» со станциями метро «Автово», «Кировский завод»;

• девятью линиями маршрутных такси от метро «Проспект Ветеранов», «Ленинский проспект», «Автово», «Кировский завод»;

• двумя автобусными маршрутами из Санкт-Петербурга в Стрельну, проходящими по Петергофскому шоссе.

Это следует считать недостаточным, учитывая наличие таких магистралей, как Петергофское шоссе (существующее); улицу Адмирала Трибуца и проспект Героев (строящиеся).

Строительство нового жилого района «Балтийская жемчужина» признано значимым проектом для города. Соответственно, для него планировалось развитие транспортной инфраструктуры: строительство новой станции метро; надземного экспресса, проходящего вдоль территории застройки. Этот современный и экологичный вид скоростного рельсового транспорта должен был связать юго-западную и юго-восточную части города, объединив три конечные станции метро. Скорость экспресса – около 35 км/ч, каждый состав из трех вагонов может одновременно перевозить более 900 человек; всего планировалось около 18 составов. Предполагалось, что линия надземного экспресса, включающая оборудованные турникетами, лифтами и эскалаторами остановки, гармонично впишется в облик новых районов, не занимая при этом территорию проезжей части или пешеходных зон. Первый участок трассы планировалось построить в 2010 г. Он должен был пройти от Дворца конгрессов в Стрельне до станции метро «Проспект Ветеранов» с ответвлением на жилой микрорайон «Балтийская жемчужина». Второй участок – от станции метро «Проспект Ветеранов» до станции метро «Обухово» – планировалось завершить в 2011 г. Две остановки надземного экспресса должны были находиться на территории комплекса «Балтийская жемчужина».

Новая улично-дорожная сеть МФК «Балтийская жемчужина», в том числе и новые мосты через Дудергофский канал, должна была интегрироваться в транспортную сеть города.

Существует возможность подключения комплекса к сети водного транспорта и использования прогулочных маршрутов по Финскому заливу.

Вызывает сожаление, что к 2014 г. эти планы не воплощены в жизнь: отказались от строительства линии высокоскоростного трамвая; ввод в эксплуатацию станции метро «Юго-Западная» перенесен на 2018–2020 гг.

Вся дорожная инфраструктура на территории «Балтийской жемчужины» создается в процессе строительства объектов недвижимости. При проектировании нового микрорайона были разработаны система пешеходных дорожек, внутриквартальных проездов; определены удобные места для остановок общественного транспорта и продумано оптимальное расположение коммерческих и общественных центров.

6.4. Анализ рынка первичной недвижимости, спроса, предложения и конкурентного окружения

Поскольку расчеты стоимости и эффективности в монографии проведены на примере реализации инвестиционного проекта «Жемчужная премьера», для анализа рыночной ситуации использованы данные за 2010 г.

Кризис второй половины 2008–2010 гг. отразился на объемах и темпах роста жилищного строительства. Динамика объемов жилищного строительства с начала 2000-х гг. представлена на рис. 6.4.

Всего построено жилья 2,7 млн м², в том числе за счет средств бюджета 0,32 млн м². По площади введенных новостроек лидером стал Красносельский район (около 530 тыс. м²), на втором – Приморский (около 510 тыс. м²), на третьем – Пушкинский (около 490 тыс. м²), в основном благодаря проекту «Славянка» (компания Балтрос).

По итогам 2010 г. объем продаж квартир на первичном рынке составил около 2 млн м². По сравнению с 2009 г. произошел рост на 30 %, однако в сравнении с 2008 г. объем продаж ниже на 19 %. Превалирует реализация квартир в секторе жилья массового спроса – 91 %.