Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Законодательством предусмотрен порядок внесения передаточных надписей и иных отметок. Абзацем 1 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке предусмотрено, что для отметок о новых владельцах закладной либо для записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Прикрепление к закладной дополнительных листов, не содержащих юридически значимой информации, при выдаче закладной первоначальному залогодержателю является нарушением требований ст. 14 Закона об ипотеке. Таким образом, пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию, должны быть только те листы закладной, которые заполнены и содержат юридически значимую информацию на момент выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Несмотря на то, что в абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке прямо не запрещено добавлять к закладной пустые листы, представляется нецелесообразным и необоснованным прикреплять их к закладной и регистрировать документ с пустыми листами, которые не содержат юридически значимой информации.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что практика приостановления государственной регистрации неблагоприятно отражается на развитии системы ипотечного жилищного кредитования, при поступлении на государственную регистрацию закладных, составленных по форме, разработанной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее – УФРС по МО) рекомендовало государственным регистраторам УФРС по МО и его территориальных отделов следующее:

вносить в закладную сведения, предусмотренные Законом об ипотеке, скрепляя каждую из записей подписью государственного регистратора и печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию (сведения о государственной регистрации права, о государственной регистрации ипотеки и дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю);

в графах (разделах), не предусмотренных действующим законодательством для заполнения государственным регистратором, ставить прочерк (сведения о государственной регистрации договора купли-продажи, о времени государственной регистрации);

нумеровать и скреплять (сшивать) листы закладной, включая последний лист, содержащий дату выдачи закладной (полагаем возможным размещать на последнем листе, содержащем дату выдачи закладной, графы для передаточных надписей и отметок о смене владельца закладной);

на сшивке закладной указывать: «закладная составлена на ___ листах». Указанная надпись скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию. [122]

Данные сведения рекомендовано вносить при осуществлении государственной регистрации закладной.

Закладная, несмотря на отдельные недоработки в ее правовом регулировании, имеет большое будущее. Суть закладной заключается в ее практической направленности, а именно:

1) закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, так как может являться самостоятельным объектом гражданского оборота;

2) при уступке прав по закладной можно не вносить изменения в договор об ипотеке;

3) Закон об ипотеке предоставляет сторонам ипотечных правоотношений возможность изменять условия закладной;

4) статья 18 Закона об ипотеке позволяет восстановить права по утраченной закладной.

Таким образом, закладная является новым правовым инструментом для российского законодательства, призванным облегчить положение участников гражданского оборота при ипотеке недвижимого имущества.

Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. [123]

Правительство РФ планирует к 2010 году выйти на ежегодный объем кредитования в размере 415 млрд рублей и объемы строительства в размере 80 млн кв. м. жилья в год в соответствии с целевым ориентиром Национального проекта. Для этого в каждом субъекте Российской Федерации должно выдаваться порядка 50 кредитов в день. В январе 2006 г. было издано распоряжение Правительства РФ, утверждающее новую редакцию Федеральной целевой программы «Жилище» до 2010 г. Эта программа является основным инструментом для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Программа предусматривает увеличение к 2010 г. общего объема федерального финансирования данных мероприятий до 239 млрд руб.

Основными факторами, определяющими интенсивность развития ипотечного кредитования, являются уровень доходов населения, стоимость жилья, объем предложения жилья на рынке и объемы жилищного строительства, развитость банковской и финансовой инфраструктуры, активность региональных органов власти.