Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Основные законодательные условия для развития ипотечного жилищного кредитования созданы после принятия пакета федеральных законов по развитию рынка доступного жилья. Сегодня развитие системы ипотечного жилищного кредитования ограничивается, в первую очередь, рядом нерешенных проблем в области практической организации и деятельности институтов, обеспечивающих инфраструктуру для ипотечного жилищного кредитования.

Прежде всего, необходимо осуществить комплексную работу, направленную на снижение ставки ипотечного кредитования, увеличение срока кредитования, снижение первоначального взноса и пр. В исследовании приведена разработанная общая схема взаимодействия участников ипотечного рынка в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Правительство давно собиралось запустить систему рефинансирования ипотечных кредитов в России, но принятый в 2003 г. закон об облигациях с ипотечным обеспечением плохо соотносился с российской реальностью, а необходимые подзаконные акты не принимались. Ситуация изменилась только летом 2006 г., когда Госдума приняла необходимые поправки в закон об ипотечных бумагах, президент их одобрил, а ФСФР выпустила все нужные постановления.

До первого выпуска классических ценных бумаг были осуществлены свыше двух десятков выпусков корпоративных ценных бумаг крупных игроков на ипотечном рынке, но по сути эти бумаги ипотечными не являлись, поскольку представляли корпоративные облигации, обеспеченные активами эмитента. Выпуск таких бумаг можно назвать способом финансирования, но не способом рефинансирования, поскольку при этом передачи ипотечных кредитов с баланса эмитента не происходит.

Если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности проведения секьюритизации ипотечных активов в стране необходимо соблюдение ряда основных условий:

1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются (переуступаются).

2. Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи» (through sale): продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю (например, SPV) должны быть необратимыми.

3. Передача активов покупателю (например, SPV) не должна быть дорогостоящей или обременительной.

4. Покупатель (например, SPV) должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизируемых активов в судебном порядке.

5. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество должна быть прозрачной, прогнозируемой и достаточно эффективной.

6. В случае выпуска эмитентом нескольких траншей ценных бумаг, обеспеченных активами разного достоинства, законодательство должно создать возможность соответствующего ранжирования порядка исполнения обязательств по траншам разного достоинства в случае банкротства эмитента.

7. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: с одной стороны, активы, передаваемые покупателю (например, SPV), не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), с другой стороны, они не должны необоснованно освобождаться от налогообложения. [124]

Для упрощения выпуска ипотечных ценных бумаг необходима также реализация ряда других мер. В частности, Минэкономразвития России осуществляется разработка проекта федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части уточнения порядка перехода прав по закладным).

В целом рынок рефинансирования ипотеки находится в стадии интенсивного развития. Поиск оптимального для участников процесса рефинансирования распределения рисков и доходов будет объективно стимулироваться потребностями рынка.

В числе основных мер, направленных на решение проблемы доступности ипотечного кредитования для населения России, можно выделить:

поэтапное снижение ставки по ипотечному кредиту;

увеличение срока ипотечного кредитования;

снижение первоначального взноса по кредиту;

упрощение процедуры получения ипотечного кредита.

Наиболее существенной мерой по формированию доступности ипотеки является следование по пути снижения ставки ипотечного кредитования. О необходимости дальнейшего снижения ставки кредитования по ипотечным кредитам неоднократно высказывался и Президент РФ.

Существует мнение, что большинство людей, желающих взять кредит, отказываются от него вовсе не из-за неприемлемо высокой ставки, а из-за значительного роста цен на жилье. Однако это только одна видимая сторона вопроса, поскольку при более детальном изучении влияния процентной ставки на привлекательность кредита обнаруживается, что снижение ставки по кредиту дает значительную экономию средств заемщика.

Альтернативой и дополнением кредитам с фиксированной ставкой должны стать новые программы ипотечного кредитования с плавающей ставкой, размер которой не устанавливается на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке.