Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности в сфере регистрации прав на недвижимость. Это достигается путем безусловного юридического признания всего того, что зарегистрировано в реестре. Положения ст. 7 и ст. 12 Закона о регистрации закрепляют приоритет ЕГРП и информации, в нем содержащейся. Внесенные в реестр данные предполагаются заведомо правильными. Действие данного принципа учитывается при защите прав добросовестных приобретателей. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Принцип старшинства предполагает, что внесенные в реестр права осуществляются в порядке времени их занесения. Данный принцип позволяет внести полную ясность, например, в вопросы очередности удовлетворения требований залогодержателей.

Пункт 7 ст. 16 Закона о регистрации устанавливает, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов, а государственная регистрация проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. На практике данная норма не может в полной мере отвечать интересам всех заявителей, поскольку очередность регистрации определяется порядком обращения лиц, т. е. регистрируется право того заявителя, который обратился в регистрирующий орган первым. Особенно актуален этот вопрос при последующей ипотеке, поскольку очередность залогодержателей устанавливается на основании данных ЕГРП (п. 1 ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [28] (далее – Закон об ипотеке)). Такое положение вещей может привести к тому, что за регистрацией может обратиться заявитель, сделка с которым была заключена раньше, чем сделка с иным лицом с более поздней датой, которая уже была зарегистрирована. Урегулировать в полной мере старшинство прав необходимо путем внесения изменений в нормы Закона о регистрации.

Некоторые авторы для решения данной проблемы предлагают ввести предварительную регистрационную запись, которая бы гарантировала правообладателям регистрацию его права именно в том ранге, на который он рассчитывает, а также предупреждала бы третьих лиц о том, что их права подлежат исполнению после права лица, указанного в предварительной записи [29] . Например, М.Р. Дзуцева считает, что в связи с этим необходимо «легализовать правило о предварительной записи, содержащееся в ст. 12 Закона о регистрации, посредством придания ему категоричности» [30] . С последней точкой зрения нельзя согласиться, поскольку абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации устанавливает, что прием заявления и иных необходимых для регистрации документов является основанием для внесения в ЕГРП записи об этом заявлении, указывающей на существование притязания в отношении данного объекта. Если к моменту подачи заявления уже имеется запись о ранее принятом заявлении, указывающая на наличие правопритязания в отношении данного объекта, то должно быть принято решение по результатам правовой экспертизы в отношении ранее принятых документов. При этом в случае, если в ходе экспертизы не выявлено оснований для отказа в государственной регистрации ранее заявленного права, в регистрации позже заявленного права (сделки) может быть отказано [31] . Таким образом старшинство прав определяется очередностью их регистрации, которая пока, в свою очередь, зависит от очередности приема документов.

Представляется необходимым сформулировать данные принципы в отдельной статье Закона о регистрации и привести в соответствие с ними нормы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей.

По нашему мнению, добросовестных приобретателей нужно признавать собственниками имущества, приобретенного ими у неуправомоченных лиц. Этого требует динамичный имущественный оборот. Именно он заставил законодателей многих стран мира ограничить виндикацию в пользу добросовестных приобретателей и признать их собственниками спорного имущества. Ограничивать виндикацию в отношении добросовестного приобретателя и не признавать его собственником вряд ли разумно. Это ведет лишь к неопределенности положения реального обладателя права на вещь, оказавшуюся во владении добросовестного приобретателя.

Формальный собственник, хотя и может распоряжаться вещью юридически, фактически не в состоянии исполнять распорядительные сделки, не имея возможности на деле передавать другим лицам владение вещью. Добросовестный приобретатель фактически господствует над вещью, эксплуатирует ее в своих интересах, однако он испытывает затруднения при совершении актов распоряжения вещью, потому что формально он – не собственник.