Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Таким образом, для сферы гражданского права характерно проникновение элементов публичноправового регулирования. Только оптимальное соотношение публичных и частных интересов может обеспечить полноценное развитие оборота недвижимости.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это один из существенных элементов реализации особенностей правового режима недвижимости. Она является не самоцелью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществить его на принципах гласности и публичности в интересах государства и общества. В то же время она позволяет осуществить государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет правоустанавливающее значение, поскольку юридическим последствием регистрации является, как правило, возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки. В связи с этим можно говорить о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт представляет собой индивидуальный административный правовой акт. Государственная регистрация прав на недвижимость как индивидуальный административный акт характеризуется следующими признаками:

1) предназначена для регулирования общественных отношений;

2) издается специально уполномоченным органом для достижения определенных целей в ходе осуществления задач и функций государства;

3) имеет подзаконный характер;

4) имеет официальный характер;

5) совершается в установленном порядке;

6) представляет собой одностороннее властное волеизъявление, результаты которого отражаются в виде записи в «документе» —

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

7) носит правоприменительный характер.

Признание государственной регистрации права индивидуальным административным актом означает, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть оспорен в суде как ненормативный акт государственного органа. При этом, если существует спор о праве, должно оспариваться само право; если же спор о праве отсутствует, можно обжаловать именно акт государственной регистрации права.

Рассмотрение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (а также отказа в регистрации прав и сделок) как индивидуальных административно-правовых актов способствует обеспечению надлежащей защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рассматривать также как деятельность специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти. В этом смысле государственная регистрация прав на недвижимость – это юридическая, правоприменительная, административно-процессуальная деятельность государственных органов – Росрегистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость представляет собой разновидность административного производства в рамках административного процесса. В параграфе определено понятие и характерные черты производства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Производство по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой совокупность процессуальных действий Росрегистрации, направленных на законное и обоснованное рассмотрение индивидуальных дел – возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (как деятельность специально уполномоченных органов исполнительной власти) должна основываться на принципах административного процесса, разработанных в теории административного процесса.

Принципы государственной регистрации. В основе российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним лежат следующие принципы: специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и старшинства. В Законе о регистрации вышеуказанные принципы не сформулированы, но эти основополагающие начала существуют и на них построены нормы Закона.

Данная классификация принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним давно известна России и ее обоснованность доказывалась еще русскими учеными-юристами в дореволюционный период [26] . В настоящее время представляется возможным вернуться к этой классификации, проанализировав содержание вышеперечисленных принципов с учетом действующей системы государственной регистрации.