Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Размер вознаграждения адвоката определяется в соглашении об оказании юридической помощи. Адвокаты в соответствии с подп. 6 п. 1 ст. 7 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» [86] с 1 января 2007 г. обязаны осуществлять страхование риска своей профессиональной имущественной ответственности, а до этого – вправе осуществлять добровольное страхование. Кроме того, в Законе о регистрации усилена ответственность государства при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет к кандидатам на должность государственного регистратора определенный ряд требований (ст. 15 Закона о регистрации), а посредники, оказывающие юридические услуги, за время развития российского рынка недвижимости приобрели высокую квалификацию.

Для подготовки квалифицированных кадров органов по государственной регистрации прав Министерством юстиции был учрежден Российский институт государственных регистраторов. [87]

Положения законодательства об отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью послужили поводом для выдвижения предложений о разработке подзаконных актов на региональном уровне об установлении обязательного нотариального удостоверения. Реализация подобного рода предложений не соответствовала бы букве и смыслу закона, поскольку создание гражданско-правовых норм является прерогативой федеральных органов власти, и поэтому любые подобные действия местных властей были бы неконституционны [88] . Тем более, что отказ законодателя от нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не носит абсолютного характера.

В пользу сторонников простой письменной формы говорит и то обстоятельство, что нотариальное удостоверение ипотеки было отменено Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ (изменения в п. 2 ст. 339 ГК РФ) и Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ (изменения в ст. 10 Закона об ипотеке). А ведь договор об ипотеке обладает множеством нюансов, и, тем не менее, законодатель отказался от его нотариального удостоверения.

Это связано с тем, что предстоящая жилищная реформа, одной из основных задач которой станет формирование рынка доступного жилья, предполагает широкое использование ипотеки, с отменой нотариального удостоверения которой для субъектов снизятся затраты по сделке. Это еще раз доказывает, что по мере развития системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью будет пересматриваться.

Не исключено, что со временем будет отменено и нотариальное удостоверение договора ренты. Близость российской системы к системе континентального права не является основанием для сохранения нотариальной формы сделок с недвижимостью.

Также следует отметить, что норма п. 2 ст. 165 ГК РФ позволяет признать действительной сделку при отсутствии ее обязательного нотариального удостоверения.

Некоторые авторы отстаивают компромиссные варианты. В.В. Ярков, анализируя роль нотариата в правовой системе России, предложил возродить такое правило, которое было предусмотрено в Положении о нотариальной части Российской империи, а также существует в ряде стран латинского нотариата. Оно заключается в совершении важнейших сделок, например, с недвижимостью, в присутствии двух свидетелей, которые бы свидетельствовали дополнительно истинность воли сторон и соблюдение нотариальной процедуры. Представляется, что в современных российских условиях данная процедура не сможет выполнить главную функцию – защитить участников сделки.

Н. Сучкова, советник Президента Федеральной нотариальной палаты по правовым вопросам, предлагает ввести обязательность нотариальной формы сделок с недвижимостью и предусмотреть новое нотариальное действие – передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора для государственной регистрации [89] . Данная точка зрения представляет собой небесспорный, но, безусловно, интересный подход в решении ряда вопросов государственной регистрации прав сделок с недвижимостью и нотариального удостоверения сделок.

Указанные положения были внесены в Закон о регистрации в связи с приятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.