Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Для обеспечения интересов собственника немаловажно и то, что в соответствии с п. 3 ст. 15 Закона о регистрации прав регистратор является государственным служащим, работающим по трудовому договору, и за ущерб, причиненный своими действиями, он несет ответственность перед своим учреждением (а не перед стороной непосредственно) по нормам трудового законодательства, а именно в пределах своего среднемесячного заработка.

В случае нотариального удостоверения сделки вопрос об ответственности, как уже отмечалось, решается по-другому. Частнопрактикующий нотариус отвечает за свои действия всем своим имуществом. Убытки, причиненные нотариусом, возмещаются за счет страховой суммы, а в случае ее недостаточности – за счет другого имущества нотариуса. Таким образом, рискует не гражданин, а нотариус.

Итак, обеспечение законности в области оборота недвижимости невозможно без возвращения законодательного закрепления нотариальной формы для всех сделок с недвижимым имуществом. Современная, сконструированная по англо-американской модели, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданная в соответствии с Гражданским кодексом, не способна в полной мере создать гарантии стабильности и бесконфликтности оборота недвижимости и защиты прав его субъектов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, несет ответственность лишь за форму сделки, но не за ее содержание, он констатирует лишь сам факт возникновения права и не может считаться надежной гарантией от недобросовестных контрагентов.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью при проведении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не влечет отрицательных последствий для сторон сделки. В связи с этим не следует возвращаться к обязательному нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью наряду с существующей системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Граждане и юридические лица имеют право обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью, если считают такое удостоверение целесообразным.

Глава 2 Государственная регистрация ипотеки

§2.1. Оформление договора об ипотеке

Длительное время сфера жилищного строительства и отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями представляли собой широкий пласт правоотношений, правовое регулирование которых осуществлялось на фоне доминирующего государственного бюджетного финансирования преимущественно средствами нормативно-правового характера. В указанных условиях вопросы о роли и значении договора в механизме правового регулирования отношений по реализации прав граждан на жилище играли вспомогательную роль и поэтому должным образом не исследовались.

Произошедшее кардинальное изменение функциональной роли государства в вопросах обеспечения граждан жильем в нашей стране привело к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решения указанной проблемы свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование.

Договор ипотеки создает условия для эквивалентного обмена, результатом которого выступает удовлетворение различных по своей правовой природе прав и интересов субъектов исследуемых правоотношений.

При этом поскольку сфера правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования не является неизменной и постоянной, и неуклонно расширяется за счет появления новых отношений (например, реализация социально-ориентированных ипотечных программ) рассмотрение правового регулирования ипотечного жилищного кредитования как комплексного разноуровнего воздействия позволяет утверждать, что регулирование осуществляется не только с помощью таких правовых средств, как норма права, но и с применением средств диспозитивного характера (договора), используемых субъектами рассматриваемых отношений самостоятельно, без прямого вмешательства государства.

Несмотря на то, что правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования имеет особую социальную значимость, которая приумножается в современных условиях проведения государством структурных преобразований в экономике, мы считаем дискуссионным подход, в соответствии с которым правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования подразумевает (или должно подразумевать) лишь опосредованное государственное участие, заключающееся в установлении общих нормативных положений.