Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права»

Например, совместная ипотека (созалог) в силу закона возникает в случае привлечения застройщиком денежных средств дольщиков для финансирования строительства (ст. 13 и 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды этого участка. Ипотека сопровождает все недвижимое имущество, возводимое в связи с реализацией обязательств по долевому строительству. В случае обращения взыскания на имущество застройщика в связи с долевым строительством денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей. Ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) в таком случае регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лиц – всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым (все участники долевого строительства являются созалогодержателями) (Письмо Росреестра от 5 февраля 2015 г. № 14–01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства»). И в случае банкротства застройщика требования дольщиков будут удовлетворяться не в зависимости от того, кто из них первым заключил договор участия в долевом строительстве, а пропорционально денежным требованиям к застройщику (ст. 201.9 Закона о банкротстве).

На основании договора статус созалогодержателей приобретают как залогодержатели по договору, если несколько кредиторов имеют солидарное требование к должнику (например, консолидированный кредит – см. комментарий к ст. 356 ГК), так и в случаях, когда одно и то же имущество обеспечивает залоговые отношения залогодателя с разными залогодержателями. Так, участник оборота сегодня может заложить имущество у нескольких кредиторов, например, заложить имущество нескольким банкам по различным кредитам.

Фигуры совместных залогодержателей появляются и в случае, когда предмет залога является неделимой вещью. Неважно имел ли место залог неделимой вещи в пользу нескольких залогодержателей с самого начала или же произошла уступка части требования первоначальным залогодержателя в пользу нового участника отношений по залогу неделимой вещи (уступка части требования, обеспеченного залогом, при неделимости предмета залога). Требования правопреемника залогодержателя являются требованиями созалогодержателя, так как имеют одинаковую с ними правовую природу, и, следовательно, подлежат удовлетворению наряду с требованиями залогодержателя (Постановление Арбитражного суда МО от 31 марта 2015 г. № Ф05-3028/2015 по делу № А40-151067/12).

3. В комментируемой статье законодатель вводит принцип пропорционального распределения денежных средств, указывая, когда он имеет приоритет перед принципом старшинства залога. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов) определяется ст. 342 ГК (см. комментарий к ст. 342 ГК).

В то же время созалогодержатели вправе установить последовательность удовлетворения своих требований исходя из принципа старшинства залогов, несмотря на то, что для третьих лиц удовлетворение прав созалогодержателей будет происходить одномоментно, что позволяет им миновать очередь как при старшинстве залогов. В таком случае денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями не пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, а в том порядке и объеме, как это предусмотрено соглашением между ними или вытекает из существа отношений между созалогодержателями. Но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих созалогодержателей (ст. 342-342.1 ГК).

Важно обратить внимание на то, что при обращении взыскания одним из созалогодержателей другие созалогодержатели приобретают право на обращение взыскания на предмет залога (п. 2 ст. 342.1 ГК). Однако если созалогодержатель не воспользовался этим правом, то его созалог сохраняется и имущество переходит к приобретателю такой вещи обремененным (п. 6 ст. 342.1 ГК).