Гражданское право. Отдельные виды договоров

Особенности договора продажи недвижимости проявляются, прежде всего, в его элементах. Во-первых, такой договор подлежит совершению в обязательной письменной форме под страхом его недействительности. Во-вторых, индивидуализация объекта продажи происходит за счет данных, позволяющих определенно установить недвижимость, подлежащую отчуждению (в частности, используются сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры). При этом, если объектом продажи выступает здание, сооружение, иная подобная недвижимость, то предмет договора составляет не только передача этой недвижимости, но и передача того земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования. В-третьих, цена на недвижимость, находящуюся на земельном участке, включает и цену передаваемого земельного участка или права на этот участок. При этом по способу установления цены она может быть фиксированной на весь объект недвижимости или устанавливаться на единицу площади или иного показателя ее размера. В-четвертых, существенными условиями рассматриваемого договора выступают условия о предмете и цене.

С позиции динамики заключенного договора продажи недвижимости выделяется его следующая специфическая особенность: передача недвижимости происходит по передаточному акту, а переход права собственности подлежит государственной регистрации. Практическое значение данного положения заключается в том, что уклонение от подписания передаточного акта рассматривается как отказ одной из сторон от исполнения договора (это исключает возможность к понуждению исполнения обязательства в натуре), в то время как уклонение от государственной регистрации позволяет стороне договора требовать в судебном порядке вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности.

Договор продажи предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется уплатить за него обусловленную соглашением цену.

Отчуждение предприятия не зависит от функциональной направленности его использования, а значит, неиспользование покупателем предприятия по назначению не может повлиять на действительность совершенного договора. Но данное положение нельзя воспринимать абсолютно. Закон определяет основание, по которому договор продажи предприятия может быть признан недействительным: если в составе предприятия передаются долги и кредитор продавца, уведомленный о продаже предприятия, не дал своего согласия на перевод долга. Такой кредитор может требовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Данное требование, а также другое альтернативное требование – о досрочном исполнении обязательства и возмещения продавцом убытков, могут быть предъявлены в течение трех месяцев с момента получения уведомления о продаже предприятия. Кредитор, не уведомленный о продаже предприятия, вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать об отчуждении предприятия.

Передача предприятия, как условие договора о предмете, включает передачу всего входящего в его состав имущества, а также передачу исключительных прав на средства индивидуализации предприятия (коммерческое обозначение), продукции, работ или услуг (товарный знак, знак обслуживания) или лицензионные права на использование этих средств индивидуализации. В то же время, в состав предприятия не включаются полученные продавцом разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Отсутствие таких разрешений у покупателя не освобождает его от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств, продавец и покупатель несут солидарную ответственность. Такую же ответственность они несут по долгам, включенным в состав предприятия и переведенным на покупателя без согласия кредитора.