Инвестиции в недвижимость

Спустя год все арендаторы с нижних этажей решили выехать из здания, а оставшуюся часть верхнего этажа снял парикмахерский салон для мужчин. Начиная с этого момента дела пошли из рук вон плохо. Всего за год престижная недвижимость класса А потеряла привлекательность в глазах солидных нанимателей, и в ней стали селиться сомнительные фирмы-однодневки. Профессиональные агенты по сдаче недвижимости в аренду хорошо осведомлены, что может произойти, если неправильно подойти к выбору арендаторов. Расплата оказалась очень тяжелой.

Хорошие агенты и брокеры обладают способностью показать клиенту именно то, что он хочет видеть. Конечно, они при этом не выдумывают того, чего не существует, и не пытаются засунуть 10 фунтов картошки в пакет, который вмещает всего 5. Они, зная клиента и его потребности, чувствуют, какое помещение может подойти. Самые лучшие брокеры умеют обнаружить связь между клиентом и помещением и обладают способностью «продать» свое видение, даже если для клиента оно не вполне очевидно.

Возьмите на заметку

Лучшие брокеры умеют обнаружить связь между клиентом и помещением и обладают способностью «продать» свое видение, даже если для клиента оно не вполне очевидно.

Видение включает в себя не только то, как помещение выглядит (или может выглядеть) изнутри, но и множество других факторов. Многие из них не менее, а может быть, и более важны, чем непосредственно интерьер. Идеальных зданий не бывает, и задача агента по сдаче недвижимости в аренду состоит как раз в том, чтобы передать клиенту свои мысли и настроения, вдохновить его и заключить сделку.

Аренда – это кропотливая работа

Без труда сдать помещение в аренду удается очень редко. Обычно это весьма трудоемкий процесс. Начиная составлять маркетинговый план, мы первым делом осматриваем недвижимость и позиционируем ее на рынке. Необходимо провести маркетинговые исследования всех конкурирующих объектов – как уже существующих, так и тех, появление которых ожидается в ближайший год. Знание рынка помогает найти нишу, позволяющую подать здание в самом выгодном свете и привлечь арендаторов.

Но на этом работа не заканчивается. Мы рассматриваем и анализируем все аналогичные сделки, чтобы понять их специфику и отыскать факторы, которые будут способствовать нашему успеху. Мы учитываем даже показатели активности сделок с недвижимостью схожего класса, чтобы выявить какие-то тенденции, направленные вверх, вниз или вбок. Мы не останавливаемся, пока не составим полную картину рынка. Все эти детали позволяют установить ценность здания или какого-то отдельного помещения, а это уже дает возможность говорить о цене и прочих условиях аренды, включающих эксплуатационные расходы, допустимость переделок, всевозможные льготы и уступки, условия парковки автомобилей, охрану и т. п. Это солидный объем работы.

Часто можно видеть, как владельцы, пытающиеся самостоятельно сдать недвижимость, устанавливают такие высокие цены, что становятся неконкурентоспособными. Главная причина – они считают свое здание идеальным и уверены, что все остальные придерживаются того же мнения. Этот аргумент не выдерживает критики. Вторая причина – владельцы не выполняют «домашнюю работу» или выполняют ее плохо. Часто они сравнивают свои здания с недвижимостью более высокого класса или качества и устанавливают размер арендной платы, исходя из того, сколько сами вложили денег в строительство или приобретение здания. Но собственные затраты не имеют никакого отношения к размеру арендной платы.

Возьмите на заметку

Самый важный урок, который нам преподносит недвижимость, заключается в том, что размер арендной платы устанавливаем не мы, а рынок.

Далее, как и в случае продажи, запускается механизм рекламы. Мы рассылаем описание недвижимости и другие документы, делаем звонки, руководствуясь списками клиентуры, составленными в ходе многолетней работы, а также подготовленными специально для данного проекта. Порой работа ведется не только в пределах данного города, но и выходит за пределы штата. Мы информируем о наших намерениях фирмы, которые когда-либо выражали желание переселиться. Не забываем и о презентациях для фирм, входящих в нашу целевую группу как по размерам, так и по отрасли.

Мы поддерживаем тесные контакты с коллегами-брокерами. Определив, кто из них специализируется на аналогичной недвижимости, проводим презентацию для них. Помимо этого мы осуществляем рассылку рекламы по электронной и обычной почте, раздаем проспекты на различных собраниях и вечеринках, чтобы как можно большее количество людей имели информацию о недвижимости, которую мы представляем.