Инвестиции в недвижимость

Умение сдать недвижимость в аренду – третий по важности этап после анализа сделки и проведения подготовительных мероприятий перед покупкой. Почему? Потому что, только сдав собственность в аренду, вы можете получить денежный поток. А именно размером денежного потока определяется стоимость недвижимости.

Виды аренды

Возможно, вы уже слышали применительно к офисной недвижимости такие термины, как «трижды чистая аренда» или «полное обслуживание». По своим условиям аренда помещений подразделяется на четыре вида. В зависимости от вида меняется степень участия владельца и управляющего в содержании и обслуживании здания.

Выбор вида аренды зависит от условий рынка и традиций арендаторов. Например, в Чикаго или Нью-Йорке больше распространена трижды чистая аренда, а на Западном побережье – валовая. Даже в одном здании, где имеется несколько арендаторов, могут быть подписаны договоры на разных условиях.

Рассмотрим виды аренды. Эти термины должны быть привычными для каждого профессионала в сфере недвижимости.

Валовая аренда. Этот вид еще называют полным обслуживанием. Владелец недвижимости осуществляет все расчеты за коммунальные услуги и несет расходы по ремонту и эксплуатации здания, а наниматель получает от него общий чек на арендный платеж.

Чистая аренда. Наниматель не только уплачивает арендные платежи, но и несет отдельные эксплуатационные расходы, например оплачивает коммунальные услуги или охрану здания.

Трижды чистая аренда. Владелец несет ответственность за составляющие элементы здания, кровлю, площадку для парковки и капитальный ремонт. Все остальные эксплуатационные расходы, включая коммунальные платежи, налоги, расходы по мелкому ремонту и обслуживанию, ложатся на арендатора. Такие компании, как, например, «Walgreens» или «Jack in the Box», традиционно заключают договоры трижды чистой аренды. В профессиональной лексике этот вид аренды обозначается аббревиатурой NNN, которую часто можно встретить в специальной литературе.

Абсолютно чистая аренда. Все расходы, в число которых входят налоги на недвижимость, страховка, коммунальные услуги, ремонт, в том числе и капитальный ремонт кровли, несет арендатор. Для владельца это означает наименьший объем работы. Следует, однако, учесть, что такой вид аренды применяется только в том случае, если здание арендует кто-то один. Он же берет на себя все функции владельца. Такие договоры аренды носят, как правило, долгосрочный характер. Нередко бывает, что здание изначально принадлежало самому арендатору, но он продал его инвестору, а затем заключил с ним договор абсолютно чистой аренды.

Аренда – это маркетинг