Инвестиции в недвижимость

• побеседовал с местным брокером по недвижимости, который провел для меня анализ рыночных цен на недвижимость такого типа и прикинул, по какой цене можно будет продать квартиры после ремонта и сколько примерно времени это займет (помните о стратегии выхода!);

• нанял опытного и авторитетного оценщика, который определил стоимость каждой квартиры после ремонта;

• нанял управляющего недвижимостью, чтобы он провел аудит всех предшествовавших финансовых документов, касавшихся данного дома, и составил бюджет;

• провел встречу с ипотечной компанией, которая наняла меня (!) для реализации этого проекта, хотя первоначально замысел состоял в том, чтобы привлечь к ней ипотечного брокера, который уже имел опыт успешной реализации подобных сделок и мог бы помочь мне разработать структуру кредита и средств, собранных среди инвесторов, а также определить порядок кредитования будущих покупателей (помните о стратегии выхода!);

• попросил бухгалтера изыскать все возможности для сокращения налоговой нагрузки;

• нанял опытного юриста для подготовки документации, касающейся прав собственности, а также ведения дел с ассоциацией домовладельцев;

• сверил отчет о физическом состоянии недвижимости со сметой, составленной подрядчиком, чтобы удостовериться, что он учел все мо менты и ничего не упустил из виду (помните о стратегии выхода!);

• передал подрядчику все отчеты сторонних организаций об обследовании недвижимости, чтобы он учел их в своей работе.

Собрав информацию и полностью укомплектовав команду, я почувствовал полную уверенность в успехе. Моя цель состояла в том, чтобы полностью разобраться в особенностях сделки, которую я собираюсь заключить, прежде чем обращаться в банк и к инвесторам и тем более подписывать договор о покупке недвижимости.

Сильная команда демонстрирует кредиторам и инвесторам, что вы хорошо осознаете свои силы и понимаете, где потребуется поддержка. Кроме того, с помощью команды вы сможете избежать многих неприятных сюрпризов, которые могут дорого обойтись как в плане финансовых убытков, так и потери репутации.

Как найти участников команды?

Воспользуйтесь рекомендациями знакомых или другими источниками информации. При личной встрече задайте кандидату три прямых и очень важных вопроса:

• Участвовали вы раньше в подобных проектах?

• Сколько у вас было таких проектов?

• Не будете возражать, если я обращусь к одному из ваших клиентов, чтобы он высказал мнение о вашей работе?

Если кандидат споткнется при ответе хотя бы на один из этих вопросов, откажитесь от его услуг. Вы слишком многим рискуете, чтобы позволить себе неопытного человека.

Покажите мне деньги!

Итак, вы нашли нужную недвижимость, составили бизнес-план и сформировали команду. Где взять деньги?

Большинство людей, которым задают этот вопрос, сразу отвечают: «В банке, конечно». Разумеется, местные, региональные и национальные банки являются источником капитала, но это не единственное место, где можно найти деньги.

Далеко не все банки могут предложить нужный тип финансирования. Все зависит от масштабов проекта, категории недвижимости и степени риска. Но вы должны знать, что получить деньги взаймы можно и в других местах.

Я участвовал во множестве сделок на многие миллионы долларов, где в роли заемщиков выступали люди, не обладавшие финансовой мощью. Недостаток собственных средств они восполняли убедительными бизнеспланами и наличием сильной команды.

Не забывайте, что кредиторы хотят снабдить вас деньгами. Ведь они зарабатывают именно на том, что дают деньги тем, кто в них нуждается. Любую вашу задолженность они отмечают в бухгалтерских книгах как актив.

Но они хотят иметь дело с людьми, которым можно доверять и которые способны вернуть долг. Помните о стратегии выхода!

Как получить доступ к кредиторам?