Инвестиции в недвижимость

Тема управления недвижимостью слишком обширна, поэтому сосредоточимся на следующих важных вопросах:

1. Почему профессиональное управление недвижимостью так важно для успеха?

2. Что включает в себя грамотный менеджмент?

3. Как найти хорошего управляющего?

Рискну предположить, что понимание этих вопросов позволит вам стать еще лучшим инвестором. Но в любом случае оно принесет только пользу.

Взгляд со стороны

Роберт и его команда открыли мне глаза на колоссальный экономический потенциал инвестиций в недвижимость. До этого я зарабатывал на жизнь, управляя имуществом других людей. За плечами уже был опыт создания нескольких крупных компаний на юго-западе США.

Управляя зданиями, насчитывавшими более 20 тысяч квартир, я понял, какой ущерб стоимости недвижимости и благосостоянию ее владельца может нанести неумелый менеджмент.

До сих пор помню, как мне позвонил Джон, один из моих клиентов. Он входил в группу инвесторов из Колорадо, купившую многоквартирный дом в Финиксе. В его голосе явно сквозил ужас.

– Что случилось, Джон? – поинтересовался я.

– Мне кажется, у нас возникла небольшая проблема с домом, – ответил он. – Вы не могли бы нам помочь?

Оказалось, проблема была не такой уж и маленькой. Недвижимость находилась в состоянии полного запустения и разрухи. К такому положению привела целая серия ошибок, с которыми я не раз встречался на протяжении карьеры.

Во-первых, инвесторы приобрели дом, не подготовившись и не изучив местный рынок недвижимости.

Вторая проблема заключалась в том, что инвесторы решили обойтись малой кровью. Стремясь сэкономить, они поручили управление домом сотруднику одного из своих филиалов в Денвере. А тот не имел никакого опыта в подобных делах. Он прилетал в Финикс от силы раз в месяц. Мне до сих пор непонятно, как в целом неглупые бизнесмены умудрились доверить имущество стоимостью в несколько миллионов долларов совершенно неопытному человеку.

Я догадывался, что дела идут неважно, потому что Джон никогда не тревожился по пустякам. Но действительность оказалась намного хуже моих предположений. Выяснилось, что владельцам даже не хватило денег для уплаты очередного взноса по кредиту.

Хотя и без большой охоты, я согласился помочь Джону. Мне был знаком дом, о котором шла речь. Он располагался в хорошем районе, но про него шла дурная слава и в нем очень быстро менялись жильцы. В доме свили гнездо представители местного наркокартеля. В первую же неделю после того, как мы взялись за это дело, ситуация еще больше обострилась. Жителя одной из квартир застрелили на глазах у подружки. Было совершенно очевидно, что налицо гангстерские разборки, так как руки у жертвы были связаны за спиной, а стреляли в голову, как обычно делают киллеры. Девушка не пострадала и находилась под защитой полиции как важный свидетель.

И это случилось в одном из самых престижных районов! Рядом находились крупные предприятия, школа и региональный торговый центр. Но подобные события могут произойти где угодно.

Когда наша команда приступила к обследованию дома, то все были в шоке. Мы знали, что здание находится не в лучшем состоянии, но мы не могли даже представить, насколько все плохо. Состояние дома было хуже некуда, прилегающая территория абсолютно запущена, перекрытия между этажами прогнили. Более 20 процентов квартир не представлялось возможным сдать внаем. В аналогичных домах по соседству было заселено 90 процентов квартир, а в нашем только 70, что, естественно, сказывалось на доходах. Помимо того что многие квартиры пустовали, некоторые из жильцов имели задолженность по квартплате.

Вдобавок ко всему квартиросъемщики массово высказывали намерение переехать из дома, так как беспокоились за собственную безопасность и их не удовлетворяло состояние жилья.

Владельцы не могли найти новых жильцов, и у них не хватало денег на ремонт дома и пустующих квартир. Ситуация складывалась удручающая.

Мы быстро поняли, что предстоит много работы. Нам уже не раз доводилось спасать дома, пришедшие в упадок вследствие некачественного управления. Но в данном случае на это понадобилось больше времени и денег. Но хуже всего то, что партнерским отношениям инвесторов был нанесен непоправимый ущерб. В результате нарастающего напряжения их союз распался. При этом прозвучало много резких слов, переругались даже старые друзья, а на репутации Джона появилось темное пятно.

Я не испытывал особой жалости к Джону и его партнерам. Конечно, неприятно, что они потеряли так много денег, но этого можно было легко избежать, если бы они наняли хорошего менеджера, который помог бы провести все необходимые подготовительные мероприятия перед приобретением дома и эффективно управлял им после покупки.

Знание – ключ к успеху