Инвестиции в недвижимость

Вы можете подумать, что это единичный случай крайней глупости. Но это не так. Буквально каждый день умные инвесторы вдруг превращаются в идиотов, потому что не понимают, насколько важно для недвижимости грамотное управление, и недооценивают работу менеджеров. Сегодня я зарабатываю на жизнь, исправляя ситуации вроде той, в которой оказался Джон. Я скупаю подобные дома с большой скидкой, затем довожу их до нормального состояния и получаю на этом огромные прибыли.

Если осознаете важность управления недвижимостью и поймете, какими средствами оно достигается, то в ваших руках окажется ключ к успеху в инвестициях.

Итак, что же такое грамотное управление недвижимостью?

Тройной подход

Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.

Возьмите на заметку

Успешные менеджеры выделяют три основные статьи, которые при хорошем управлении способствуют увеличению стоимости недвижимости. Это доходы, расходы и система.

Доходы

Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не на стоимости. Основная ошибка, которая может превратить хорошую недвижимость в плохую, заключается в непонимании факта, что недвижимость – это не просто инвестиция, а бизнес. Таким образом, самый главный аспект недвижимости состоит вовсе не в том, как она выглядит, где находится и сколько стоит. Чтобы стать настоящим инвестором, необходимо понимать, что ценность недвижимости, как и любого бизнеса, основывается на производимой ею чистой операционной прибыли, то есть доходов за вычетом расходов:

Доход – Расход = Чистая операционная прибыль

Если требуется повысить чистую операционную прибыль, то легче всего поддается контролю валовой доход, который дает недвижимость.

При инвестировании в недвижимость валовой доход зависит от ряда факторов, в частности:

• размера квартплаты;

• степени заселенности жилья;

• других возможностей денежных поступлений.

Квартплата

Очевидный признак плохого управления – существенное снижение квартплаты ниже среднерыночного уровня. Мне часто приходится встречаться с этим явлением, когда я рассматриваю возможность покупки очередного объекта. Для инвестора такой дом – это удача.

Чтобы понять, насколько важно правильно установить размер квартплаты, необходимо разобраться в механизме оценки недвижимости.

Возьмите на заметку

Ценность недвижимости основывается на ее финансовой отдаче, а не стоимости.

Самый простой способ установить стоимость недвижимости заключается в использовании нормы капитализации. Ее величину можно узнать у любого брокера. А дальше ориентируйтесь на формулу:

Чистая операционная прибыль: Рыночная норма капитализации = Стоимость

Как это делается

Предположим, вы хотите купить жилой дом на 200 квартир, который дает в год 500 тысяч долларов чистой операционной прибыли. Допустим, рыночная норма капитализации составляет 7 процентов. Это значит, что ориентировочная стоимость дома на данном рынке составит 7 142 857 долларов.

500 000 долл.: 7 % = 7 142 857 долл.

Теперь разберемся, почему так важно следить, чтобы уровень квартплаты соответствовал среднерыночному уровню.