Инвестиции в недвижимость

Реальная история: как 5 тысяч долларов превратились в 200 тысяч

Примерно десять лет назад я купил небольшую квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме за 55 тысяч долларов, вложив из собственных средств 5 тысяч, а остальные взяв взаймы. Эту квартиру я сдал своим детям, которые в то время учились в колледже. После окончания учебы я продал ее с прибылью и заменил на очень уютную квартиру на верхнем этаже жилого дома в Денвере с прекрасным видом на покрытые снегом горные вершины. Она давала мне отличный денежный поток, и моя начальная инвестиция в размере 5 тысяч долларов превратилась в 200 тысяч – только благодаря удачному обмену. Из этой истории можно извлечь два урока. Во-первых, для совершения обмена вовсе не надо быть Робертом Кийосаки или Дональдом Трампом. Условия в данном случае равны для всех. Во-вторых, подобный обмен является прекрасным инструментом для накопления богатства и создания денежных потоков.

Что же требуется для совершения такого удачного обмена? Существует шесть необходимых условий, выполнение которых налоговая служба обязательно проверит прежде, чем утвердить операцию обмена. Речь зашла о налоговой службе не случайно, потому что только это ведомство контролирует условия соблюдения статьи 1031, которая содержится в ее кодексе. Статья 1031 имеет строго формализованный характер. Это значит, что вы должны полностью выполнить все ее требования. Малейший недочет лишает вас права на налоговые льготы. Имейте это в виду.

Шесть правил применения статьи 1031

1. Недвижимость должна приобретаться как объект инвестиций.

2. Вам дается сорок пять дней на поиск недвижимости для замены.

3. Обмен должен быть завершен в течение 180 дней.

4. Денежные средства, вырученные от продажи первой недвижимости, все это время должны находиться у независимого посредника.

5. Собственник не должен меняться на протяжении всей сделки.

6. Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.

Правило № 1: Приобретение с целью инвестирования

Статья 1031 применяется только к недвижимости, которая изначально приобреталась с целью инвестирования. Если это требование соблюдено, то вы вправе продавать и покупать любую категорию недвижимости. Другими словами, вы можете продать жилой дом и купить взамен офисное или промышленное здание, складское помещение или просто земельный участок. У нас были клиенты, которые продали землю, не дающую никакой отдачи, и приобрели жилые дома, генерирующие доход. Другими словами, они использовали обмен для создания денежных потоков. У нас есть также клиенты, которые продают одну доходную недвижимость и покупают другую, чтобы повысить размер денежных потоков. Но встречаются и такие, которые продают жилые дома и покупают необработанную землю, чтобы избавить себя от хлопот управления недвижимостью. Они используют возможность обмена, чтобы облегчить себе жизнь.

Возьмите на заметку

Статья 1031 позволяет реализовать любую инвестиционную стратегию.

У людей часто складывается неправильное представление, что если вы владеете красным особняком на две семьи, то с применением статьи 1031 его можно обменять на точно такой же красный особняк на две семьи. Это не так. Главное, чтобы и старая, и новая недвижимость приобретались в инвестиционных целях.