Инвестиции в недвижимость

До сих пор не утихает спор по поводу того, распространяется ли статья 1031 на принадлежащее вам отпускное жилище или второй жилой дом. Уже много лет подряд предметом дебатов является вопрос, считать ли второй дом объектом инвестиций или недвижимостью, используемой в личных целях (которая не подпадает под действие статьи 1031). Нашим клиентам, владеющим вторым жильем, мы даем множество консультаций, чтобы обеспечить их право на обмен данной собственности. Для этого надо, в первую очередь, иметь дело с хорошим посредником (о нем мы поговорим чуть позже), который следит за тем, чтобы эта сделка отвечала текущим требованиям законодательства. Кстати, в настоящее время закон, в принципе, разрешает обменивать второй дом при условии соблюдения весьма жестких требований.

Единственное, чего не разрешается делать в рамках применения статьи 1031 – это обменивать недвижимость, которая изначально приобреталась с целью перепродажи. Однако налоговое ведомство не дает определения недвижимости, приобретаемой с целью инвестирования и с целью перепродажи. Критерий, по которому проводится различие, сложился в ходе ряда судебных процессов, которые позволяют довольно четко разграничить эти два понятия. Думаю, что со временем суды дадут более подробное разъяснение по этому вопросу, но на данный момент недвижимость считается приобретенной с целью инвестирования, если она находится у вас во владении, как минимум, один год плюс один день. Если же вы пытаетесь продать недвижимость менее чем через год с момента покупки, то она, как правило, считается приобретенной для перепродажи. Названные сроки нигде официально не оговариваются, однако большинство профессионалов в области недвижимости придерживаются их, так как один год – это как раз то время, при превышении которого доход от продажи недвижимости (если вы решили не обменивать ее) переходит в категорию долгосрочного прироста капитала.

Классическим примером недвижимости, покупаемой с целью перепродажи, являются запущенные дома, которые после приобретения ремонтируются и тут же выставляются на продажу. Здесь налицо явное спекулятивное намерение владельца, и на такую недвижимость льготы статьи 1031 не распространяются, даже если продажа дома затянулась на длительный срок из-за невозможности найти покупателя. Значит ли это, что покупать такие здания не имеет смысла? Нет. Вы просто должны доказать свои инвестиционные намерения. Каким образом это сделать? Лучше всего выждать год плюс один день между датой покупки и выставлением на продажу.

Возьмите на заметку

Между датой покупки недвижимости и выставлением ее на продажу должно пройти не менее одного года.

В прошлом я и сам покупал такую недвижимость, но при этом всегда держал ее в своем владении не менее одного года. Я мог, например, отремонтировать дом, а потом сдать его внаем на год или, наоборот, заселить в него жильцов на год, а затем отремонтировать. Только после этого дом выставлялся на рынок недвижимости. Независимо от последовательности действий дом оставался в моей собственности как минимум один год.

И еще одно обстоятельство, о котором следует поговорить, прежде чем переходить к правилу № 2: если ваша прежняя собственность относилась к категории недвижимости, то в качестве замены надо тоже приобретать недвижимость. К ней, в частности, относится земля, а также все, что является ее неотъемлемой частью. Лесные и водные угодья, права на месторождения полезных ископаемых тоже считаются недвижимостью. Несколько лет назад я продал одно здание и взамен приобрел другое с использованием статьи 1031, но в результате этой операции у меня осталось порядка 100 тысяч долларов (с которых мне не хотелось платить налоги), и я вложил их в покупку доли в месторождении нефти и газа. Каждый месяц это дает мне неплохой стабильный денежный поток и одновременно избавляет от необходимости управлять недвижимостью.

Правило № 2: Сорок пять дней на поиск новой недвижимости