Инвестиции в недвижимость

Но как быть, если Фреду и Сью нужны эти 10 тысяч? Есть ли способ получить их без уплаты налогов? Да. Для этого надо вложить в покупку все вырученные от продажи деньги, находящиеся у посредника (а это значит, что ипотечный кредит надо брать всего на 90 тысяч долларов), а после завершения обмена провести рефинансирование и получить требуемую сумму, но уже без уплаты налогов. Сколько придется ждать от момента покупки недвижимости до ее рефинансирования? Одну наносекунду! Я не шучу! Рефинансировать можно немедленно. Формально это будет рефинансирование, но хороший посредник может подсказать вам способ получения кредита под приобретение новой недвижимости, который позволит сразу после оплаты покупки выйти из банка с суммой денег в кармане, но без двух кредитных задолженностей. Однако здесь есть одна тонкость: рефинансирование должно проводиться только в отношении новой недвижимости. Если вы попытаетесь проделать эту операцию со старой до момента ее продажи, налоговая служба сочтет, что вы нарушили правило № 4, запрещающее вам прикасаться к деньгам до полного завершения обмена.

Безналоговое рефинансирование весьма эффективно, если в качестве замены вы покупаете недвижимость, равную по стоимости или дороже. А что, если она будет дешевле? Давайте вернемся к первому примеру. Фред и Сью продают старый дом за 100 тысяч долларов, а новый покупают за 90 тысяч. Откуда тут взять требуемые 10 тысяч долларов? Есть два способа. Их можно получить в момент совершения сделки по продаже или выждать 180 дней, пока операция по обмену не будет полностью завершена. Если вам требуются наличные деньги сразу же после продажи старой собственности, то об этом надо сообщить посреднику, который подготовит все документы по обмену таким образом, чтобы дать вам эту возможность. В противном случае все средства будут заморожены до окончания периода обмена. Вы не сможете получить доступ к деньгам, находящимся у посредника, пока операция не будет полностью завершена.

И в заключение еще несколько слов. Я ничего не говорил о том, что задолженность по новой недвижимости должна быть, как минимум, равна задолженности по старой. Такого требования не существует, хотя очень многие посредники и юристы, похоже, придерживаются другого мнения. Предположим, Фред и Сью продают свой дом за 100 тысяч долларов, и в итоге после уплаты долгов по кредиту у них остается 60 тысяч. Затем они покупают новый дом тоже за 100 тысяч долларов. Для этого они используют 60 тысяч, хранящиеся у посредника, а оставшиеся средства могут получить из любого источника, воспользовавшись, например, своими личными сбережениями или взяв кредит. Например, они вкладывают 60 тысяч, вырученные от продажи, берут 20 тысяч из своих сбережений и получают кредит в размере еще 20 тысяч.

Дочитав до конца эту главу, спокойно поразмыслите и постарайтесь представить себе общую картину. Применение статьи 1031 – это прекрасный способ попасть из пункта А в пункт Б без уплаты налогов. Но начинать этот путь надо с вопроса: «Что делать с деньгами, полученными от продажи недвижимости?» Если хотя бы часть из них вы намерены использовать на приобретение новой недвижимости, то имеет смысл воспользоваться преимуществами, которые предоставляет налоговый кодекс.

* * *

Гэри Горман хорошо известен как лектор и автор книг, посвященных статье 1031 налогового кодекса. Его перу, в частности, принадлежит книга «Шесть основных вещей, которые надо знать об обмене недвижимости с применением статьи 1031» («Six Basic Things You Need to Know about 1031 Exchanges»). Работая более тридцати шести лет в области налогообложения недвижимости, Гэри приобрел огромный опыт и не раз выступал в качестве эксперта в судах федеральной инстанции по применению статьи 1031. Им разрабо таны отличные программные пакеты «1031Connexions.com», «1031 TaxPak» и «1031Access».

18. Карлтон Шитс. Как купить недвижимость, не внося собственных денег?