Инвестиции в недвижимость

История успеха ученика № 2

Некоторые инвесторы в качестве начального платежа используют какую-нибудь недвижимость. Один из моих учеников, Скотт, продал «в едином пакете» сразу шестнадцать объектов недвижимости. В качестве первого платежа покупатель внес полностью выплаченную квартиру в кондоминиуме и земельный участок. На остальную сумму в размере 1,6 миллиона долларов был получен банковский кредит. Таким образом, Скотт приобрел в собственность квартиру, а впоследствии еще получал денежные поступления от проданной недвижимости.

Самая лучшая стратегия – аренда с правом выкупа

Меня часто спрашивают о самом любимом способе покупки или продажи недвижимости. Вообще-то моя программа включает десятки превосходных приемов и методов, которые я успешно использовал на протяжении многих лет. Но один из них представляется мне самым удачным как для покупателя, так и для продавца, особенно с тех пор, как в середине 2006 года начался спад на рынке недвижимости. Это аренда с правом выкупа.

Возьмите на заметку

Аренда с правом выкупа эффективна при любом состоянии рынка!

Попросту говоря, аренда с правом выкупа – это договор, заключаемый между продавцом и покупателем, который дает покупателю право пользоваться недвижимостью и затем в определенный срок или досрочно купить ее по заранее оговоренной цене. Продавец на протяжении всего этого срока получает ежемесячные платежи, размер которых зафиксирован в договоре. Он обязуется продать недвижимость покупателю на условиях договора, если тот изъявит такое желание.

На первый взгляд такой договор выгоден только покупателю. В конце концов, он не обязан покупать эту недвижимость, а владелец не вправе отказать ему в покупке, если у него появится такое желание. Однако если правильно подойти к составлению договора, то обе стороны окажутся в выигрыше.

Таблица 18.1

Покупатель, заключая договор аренды с продавцом, рассчитывает на то, что на момент окончания аренды недвижимость будет стоить больше, чем согласовано в договоре. Но даже если этого и не произойдет, покупка, в конечном счете, обойдется ему достаточно дешево, так как все предыдущие арендные платежи были направлены на погашение стоимости недвижимости. В результате не исключено, что к моменту покупки вся стоимость будет полностью выплачена, и он без всякой дополнительной платы вступит в права собственника. Если же цена недвижимости к оговоренному сроку будет меньше, чем указано в договоре, то покупатель может отказаться от покупки или попытаться договориться с продавцом об изменении цены.

Продавец вправе удержать у себя задаток, внесенный покупателем в момент заключения договора, а также все поступившие арендные платежи. Если арендатор отказывается от покупки, продавец вправе перезаключить с ним договор на новых условиях. Он может также продать или сдать в аренду свою недвижимость кому-нибудь другому.

Возьмите на заметку

Рынок недвижимости со временем претерпевает изменения. Договор аренды с правом выкупа дает возможность и покупателю, и продавцу использовать колебания рынка к собственной выгоде с минимальным риском.

Договор аренды с правом выкупа может содержать и некоторые дополнительные условия как для покупателя, так и для продавца, в частности:

• Покупатель может оговорить себе право сдать недвижимость в субаренду третьему лицу.

• После окончания срока действия договора покупатель может продать недвижимость третьему лицу.

• Покупатель может арендовать недвижимость с целью ее ремонта или реставрации, а затем передать в аренду или продать конечному потребителю.

Договор аренды с правом выкупа может применяться как к жилой, так и к коммерческой недвижимости.