Инвестиции в недвижимость

Варианты предложений

Полная оплата наличными при условии снижения цены.

Предоставление финансирования со стороны продавца.

Аренда с правом выкупа.

Обращайте внимание на то, чтобы цены в каждом предложении были сформулированы совершенно четко.

Если одновременно вы высказываете несколько предложений, лучше сделать это в письменном виде. Направьте продавцу письмо с изложением своих намерений по покупке. Этот документ не является договором и ни к чему вас не обязывает, но он демонстрирует ваше желание приобрести недвижимость и может сильно сэкономить вам время. Если продавец отвечает согласием, то возникает основа для последующих переговоров. Письмо особенно полезно, если ваше предложение о покупке носит творческий характер. В этом случае вы сможете более точно продемонстрировать продавцу, какие преимущества он сможет извлечь из этой сделки.

В письме вы можете изложить два-три различных сценария покупки. Правда, сделать это надо так, чтобы продавец понимал, что речь идет о нескольких разных предложениях, и не смешивал их в кучу. Если такие предложения носят официальный характер, то их следует формулировать в виде отдельных документов, а детали и тонкости сделки отражать в приложении.

Возьмите на заметку

Если вы работаете риэлтором, то вам будет полезно присутствовать при ознакомлении продавца с вашими письменными предложениями. В этом случае вы сможете дать необходимые пояснения и ответить на вопросы, а также продемонстрировать свой профессионализм и создать обстановку взаимного доверия и понимания.

Необходимо заметить, что навыки в ведении переговоров одинаково полезны как покупателю, так и продавцу. Инвесторы в недвижимость имеют тенденцию рассматривать себя только в роли покупателя, хотя это далеко не всегда соответствует действительности. Во многих случаях, чтобы получить прибыль, необходимо что-то продать, особенно когда вы покупаете недвижимость с целью ее модернизации и последующей продажи. Знание способов, позволяющих творчески использовать чужие деньги, облегчит вам поиск покупателей, а все приемы ведения переговоров, которые мы обсудили, будут вам очень кстати и в роли продавца.

Что можно и чего нельзя делать

Ученики часто задают мне такие вопросы: «Стоит ли ввязываться в эту сделку?» или «С чего начинать?» Очень трудно ответить каждому лично. Тем не менее за долгие годы я выработал определенные принципы, которые помогали мне в работе. Думаю, что они помогут и вам.

Таблица 18.3. Что можно и чего нельзя делать

Волна будущего

Я занимаюсь недвижимостью уже многие годы и с полной уверенностью могу сказать, что этот рынок всегда был и будет подвержен изменениям и колебаниям. То, что является истиной сегодня, завтра не будет соответствовать действительности. Как известно, бывает рынок «для покупок» и «для продаж» (сравните, к примеру, 2005 и 2009 годы). Поэтому для достижения успеха отнюдь не достаточно выучить некий набор устоявшихся правил. Надо проявлять гибкость и учитывать циклическую и постоянно изменяющуюся природу рынка недвижимости.

Все источники и методы финансирования, которые обсуждались в этой главе, пригодны как для покупки, так и для продажи недвижимости. Вы должны сами определить, какой способ подходит вам лучше всего в данной ситуации и при данном состоянии рынка.

В США в последнее время резко возросло количество домов, конфискуемых за неуплату кредита. Для многих домовладельцев это настоящая трагедия. Причины могут быть самыми разными, но все они сводятся к тому, что люди попадают в трудное финансовое положение и не могут погасить кредит. В то же время для инвесторов это означает появление на рынке большого количества недвижимости, выставляемой на продажу. В последнее время участились случаи, когда кредитор с согласия домовладельца соглашается продать дом по более низкой цене, чем сумма кредита.

Это происходит по разным причинам, но чаще всего потому, что стоимость недвижимости резко упала, причем не только в связи с ее неисправным или запущенным состоянием, а из-за общерыночных тенденций.