Инвестиции в недвижимость

На ранних этапах своей карьеры я восхищался выдающимися людьми, сумевшими воспользоваться благоприятными возможностями для создания торговых центров, которые не просто соответствовали нормам, а устанавливали эти нормы. Точнее говоря, они изобрели эти нормы, а затем сделали их общепринятыми. Сегодня я восхищаюсь ими еще больше, поскольку они сотворили чудо. Конечно, мне со своей командой тоже удалось пару раз махнуть волшебной палочкой, но опыт показывает, что кроме волшебной палочки для чудес нужно еще кое-что. Чтобы создать торговый центр экстра-класса, необходимы три основных компонента:

хорошие связи;

отличное здание;

большое внимание к деталям.

Возможно, вы скажете: «Марти, нам это все известно. Мы уже прочли несколько глав этой книги, и профессионалы в области недвижимости достаточно рассказали нам об этом». Ну что ж, я рад, что другие авторы тоже согласны со мной. Хорошие связи, отличное здание и большое внимание к деталям – это универсальные истины, и любой, кто хочет добиться успеха, занимаясь недвижимостью, должен прилагать усилия, чтобы все эти три компонента присутствовали в его работе, потому что даже два из них при отсутствии третьего не дадут необходимых результатов.

За годы работы мне не раз приходилось видеть специалистов в области недвижимости, сумевших наладить отличные связи с самыми лучшими и крупными торговыми фирмами. Они могли заключать с ними соглашения, которые были не под силу никому другому. Они могли открыть любую дверь. Я видел их торговые центры, располагавшиеся на пересечении главных улиц города, где было оживленное движение транспорта и сновали толпы народа. Но когда дело доходило до деталей, они беспомощно опускали руки. Либо архитектура подкачала, либо они неправильно просчитали экономические параметры, либо уделили недостаточно внимания рекламе. Этот перечень можно продолжать до бесконечности. Чтобы добиться успеха, надо стремиться к совершенству во всех трех компонентах.

Но что значит совершенство применительно к торговому центру? Торговая недвижимость в корне отличается от всех других ее категорий, и несколько ниже я объясню почему. Итак, если вы решили строить торговый центр, купить его или просто взять там площадь в аренду, необходимо сначала понять, что такое совершенство.

Мне потребовались десятилетия, чтобы узнать все то, чем я хочу поделиться с вами. Будучи агентом по торговой недвижимости в компании «Grubb and Ellis», а затем в качестве владельца фирмы «De Rito Partners», я приложил руку к продаже или сдаче в аренду сотен торговых заведений. Эти уроки дались мне недешево. Примерно на десятом году карьеры, то есть через семь лет после того, как я ушел из «Grubb and Ellis», чтобы создать собственную компанию, мне удалось найти прекрасный объект – торговый центр «Christown Mall» площадью в 90 с лишним тысяч квадратных метров. Он был построен более тридцати лет назад и нуждался в серьезной модернизации и смене состава арендаторов. Мой замысел был прост: привлечь в этот центр мощные торговые компании («Walmart», «Costco», «Target» и т. п.). Прежние арендаторы к тому времени либо уже ушли, либо собирались уходить в новый торговый центр, построенный возле автострады, но мои наблюдения показывали, что «Christown Mall» по-прежнему находится в удачном месте на одной из главных улиц и имеет достаточно обширную клиентуру, нацеленную в основном на дисконтные магазины. Более того, прежний владелец центра уже сдал часть площадей компании «Walmart», и та собиралась расширять здесь свое присутствие.

Все это выглядело весьма многообещающе. Моя ошибка заключалась лишь в том, что для приобретения и модернизации этого торгового центра я выбрал не того партнера. Фирма, на которую пал мой выбор, располагала капиталом, примерно равным сумме сделки. Но в операциях такого масштаба никогда не бывает, чтобы все шло гладко. Работа над проектом требует времени, упорства и умения прочно стоять на ногах, то есть наличия денежных резервов. Стоило только нам натолкнуться на серьезное препятствие, как мой партнер тут же решил выйти из игры. Хуже того, как только мы заключали с ним сделку, он без моего ведома продал свою долю владения кредитору. Я знал, что если возникнут трудности, то у кредитора не будет никакого интереса предоставлять мне время на их преодоление. Он просто затребует мои финансовые гарантии, которые я дал партнеру.

С тех пор я усвоил один урок: если вы вступаете в сделку, которую финансирует партнер, то он должен иметь достаточные денежные резервы. Ищите себе такого партнера, у которого размер собственного капитала превышает сумму сделки как минимум в пять раз. Кроме того, никогда не позволяйте партнеру уступать кому-либо свою долю владения без вашего письменного согласия. Эта ошибка обошлась мне в 7 миллионов долларов.