Инвестиции в недвижимость

В данной книге вы отыщете немало великолепных возможностей и новых способов, позволяющих делать деньги на недвижимости. Но существует одно направление инвестирования, о котором вы, возможно, раньше даже и не задумывались. Это разработка и реализация собственного строительного проекта с нуля.

Прибыли от таких инвестиций, о которых вам, возможно, доводилось слышать, поражают воображение. Однако, как и в каждом крупном предприятии, здесь присутствует и возможность огромных финансовых потерь, если эмоции затмевают рассудок или если вы сами не знаете, что делаете.

В этой главе я хочу подробно описать некоторые шаги, которые позволят здраво оценить возможности проекта. Они вытекают из опыта трех десятилетий, в течение которых я занимался подобного рода деятельностью. За это время мною реализовано более двадцати проектов строительства жилых комплексов примерно на четыре тысячи квартир. Поскольку я специализируюсь главным образом на жилых зданиях, то о них и пойдет речь. Тем не менее основные принципы вполне применимы и к коммерческим зданиям, например офисным или торговым. Точно так же не имеет значения, какой дом вы собираетесь строить – особняк на четыре семьи или четырехсотквартирный жилой комплекс.

Для меня разработка проекта с нуля – это самый интересный способ инвестирования в недвижимость. Трудно что-то сравнить с удовольствием, которое испытываешь, видя, как твой проект проходит весь путь от замысла до реализации. Еще лучше, когда он приносит положительные финансовые результаты. С другой стороны, вас может ожидать и большое разочарование, если вы работаете над проектом на протяжении нескольких лет, преодолеваете многочисленные препятствия на этом пути, стараясь соблюсти все законы и предписания, учитывая рыночные условия и финансовую ситуацию, но при этом постоянно терзаетесь вопросом, стоят ли полученные результаты потраченных нервов и риска. Такова реальность бизнеса, и она касается даже тех, кто имеет за плечами множество успешно реализованных проектов.

Я понимаю, что мысленно вы уже воображаете себя владельцем изумительного жилого комплекса в самой лучшей части города со всей инфраструктурой, а на видном месте красуется памятная табличка с вашим именем, написанным большими буквами. Вы уже видите счастливую семью, живущую в построенном вами доме, и слышите звон монет, стекающихся на ваш банковский счет в виде ежемесячной квартплаты. Но прежде чем прикреплять табличку и заводить себе счет, давайте поговорим о тех решениях, которые вы должны принять, пускаясь в это предприятие.

Возьмите на заметку

Главный урок, который я усвоил за тридцать лет занятий недвижимостью, заключается в том, что каждый проект уникален и неповторим. Каждый из них несет с собой особые возможности и проблемы.

Прежде чем вы, находясь уже в середине пути по реализации проекта, позвоните мне и скажете: «Росс, но ведь вы ни словом не обмолвились, что мне придется проводить экологическую экспертизу по поводу влияния строительных работ на популяцию карликовых полевых утконосов!», вспомните мои слова о том, что в любой момент могут произойти события, которые сделают ваш проект намного сложнее, чем это можно было представить себе поначалу.

Ясное видение

Чтобы проект стал по-настоящему успешным, с самого начала вы должны ясно представлять себе, что вы хотите построить и каким образом надеетесь достичь намеченных целей. Это значит, что у вас, как минимум, должны быть цели или, точнее говоря, четкое понимание, чего вы хотите добиться с помощью данного проекта. Одна из причин, по которой наша с Кеном компания «МС Companies» постоянно преуспевает, состоит в том, что в ней существуют структуры, позволяющие разрабатывать планы, строить жилье и управлять им с целью получения прибыли. Мы тщательно подыскиваем достаточно большие районы под застройку, чтобы их экономическая рентабельность позволяла содержать штат профессионалов и вписывалась в нашу инвестиционную модель. При этом мы стараемся держать в узде свое самомнение и осуществляем строительство для удовлетворения рыночных потребностей, а не собственных прихотей.

Берясь за новую застройку, мы с самого начала тщательно прорабатываем каждое из направлений – проектирование, строительство и управление, – чтобы убедиться, что принимаем в данный момент правильное решение, так как в будущем оно будет иметь далеко идущие последствия. Для этого требуется командный подход. Независимо от того, строите ли вы дом на две или на четыреста квартир, если у вас нет достаточного опыта в одной из этих сфер деятельности, то перед тем, как вкладывать деньги, необходимо создать команду, члены которой располагают знаниями и умениями в каждой из названных областей.

Планируйте на длительную перспективу