Инвестиции в недвижимость

Далее я обращаю внимание на тех, кто арендует здание. Кто они? Солидные и хорошо зарекомендовавшие себя компании или фирмы-однодневки? Конечно, совсем не обязательно, чтобы в числе арендаторов значились «Home Depot» или «Taco Bell». Для меня хорошим арендатором будет, к примеру, сантехническая фирма, которая снимает здесь помещения на протяжении десяти лет. Это намного лучше, чем только что основанная высокотехнологичная компания, о которой никто раньше не слышал, у которой еще нет доходов и за которой стоят только миллионы венчурного капитала и всего один клиент. Меня интересует также положение, которое фирма-арендатор занимает в своей отрасли, уровень конкуренции и направление ее деятельности.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 6: в первую очередь оценивайте участок, на котором расположена недвижимость, а само здание – в последнюю.

Однажды вечером мне позвонила знакомая, которая как раз проезжала по небольшому городку: «Послушай, Крейг, я сейчас смотрю на одно здание, которое идеально подходит для центра обработки заказов. Что ты думаешь по этому поводу?» Ответ не вызвал у меня никаких затруднений. Центры обработки заказов в США находятся в упадке, так как большинство фирм переводят их в страны с более дешевой оплатой рабочей силы. Я ответил: «Если ты в данный момент находишься не в Индии, то брось эту затею». Здесь нужен только здравый смысл и некоторые знания о господствующих тенденциях, причем не только в области недвижимости, но и в других сферах бизнеса и жизни, которые напрямую влияют на недвижимость.

Анкета, представленная ниже, послужит вам инструментом, позволяющим зафиксировать самые первые впечатления от здания. Неплохо также сделать снимки и прикрепить их к анкете. Не забудьте добавить свои комментарии.

Категории коммерческой недвижимости

Одно из самых важных решений, которое вам предстоит принять как инвестору в недвижимость, – это область бизнеса, в которой вы хотите специализироваться. Если вы внимательно читаете эту книгу, то, должно быть, уже поняли, что существует множество способов заработать и потерять деньги на рынке недвижимости. Довольно скоро вы обнаружите, что каждый из этих способов имеет свои нюансы и требования. Я считаю, что важно дать общий обзор сектора коммерческой недвижимости, чтобы вы могли составить себе полную картину всех возможностей. Ниже я привожу перечень всех категорий недвижимости с описанием присущих им рисков и преимуществ.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 7: ни один человек не в состоянии быть экспертом во всех категориях коммерческой недвижимости. Выберите то, что вам больше по душе, и специализируйтесь в этом направлении.

Многоквартирные жилые дома

В эту категорию входит самое разнообразное жилье – от небольшого особняка на две семьи до целого жилого комплекса, насчитывающего восемьсот и более квартир. Самый большой риск представляет собой переизбыток предложения, так как при большом выборе падает уровень квартплаты, негативно сказываясь на вашем денежном потоке. Еще один фактор риска возникает в момент, когда снижаются банковские кредитные ставки. В этом случае купить дом может позволить себе большее количество людей, и спрос на съемное жилье падает. В результате многие квартиры остаются незаселенными, а уровень конкуренции среди домовладельцев возрастает. С другой стороны, когда предоставление ипотечных кредитов затрудняется, наем жилья остается единственной альтернативой, и спрос на него растет. Инвесторы зарабатывают на этой категории недвижимости хорошие деньги, если вовремя покупают здания и эффективно управляют ими. Как и во всех остальных категориях недвижимости, ее стоимость зависит от умелого управления. Другими словами, если налажен хороший менеджмент и вы лучше используете жилую площадь, чем прежний владелец, то стоимость приобретенной вами недвижимости резко возрастает.

Торговые сооружения